Ипотека и возможности для работодателей
Ипотека и трудоустройство
В принципе, схема работает, и если это будет частный инвестор, то тогда это будет коммерческий наем и работодатель должен, скорее всего, субсидировать часть этого найма. В случае с служебным жильем работник не получает его в собственность, потому что то, что мы слышим от работодателей: они хотели бы сформировать служебное жилье в непосредственной близости от предприятий, с тем чтобы, когда люди выходят на пенсию, они это жилье высвобождали для молодых поколений. В противном случае потребуется строительство новых домов под новое поколение на большем отдалении. Поэтому служебное жилье, как мне кажется, строится один раз. Но при этом сама схема не предполагает отвлечения средств работодателя. Традиционный подход наших крупных корпораций — когда они строят за счет своей прибыли, инвестируя в это жилье, и тем самым отвлекают деньги от основной деятельности. Здесь в основном используется банковский кредит для финансирования вот этой деятельности и возвратность банковского кредита за счет платежей по найму. И дальше здесь выбор уже работодателя — либо работник платит рыночную ставку найма, которая сложилась в регионе, либо он начинает ее льготировать.
Второй вариант — здесь может быть участие в капитале в той или иной форме, который льготирует стоимость и таким образом переходит к некоммерческому найму. И те два пилотных проекта, которые мы реализуем в Калужской области и в Новосибирской, — там участие в акционерном капитале, т. е. 30% предоставляют бюджеты, и они эти программы делают как раз на молодые семьи, по крайней мере, в Новосибирске, и сейчас мы обсуждаем в Калуге похожую схему.
Еще одна программа сейчас широко применяется, поскольку правительство выделило целевые деньги Внешэкономбанка — это программа стимулирования жилищного строительства. Если вы надумаете строить жилье, то в данном случае программа работает так, что мы снимаем с банков часть рисков и банки предоставляют финансирование по фиксированной ставке на весь срок строительства. И по завершении строительства либо ваши работники покупают жилье с помощью ипотеки в собственность, либо это жилье выкупает некая структура, которая дальше сдает это жилье в наем. Вот Тихвинский вагоностроительный завод — это создается новое производство в Ленинградской области, он планирует достаточно большой набор людей и переезд, и в рамках этой программы он еще строит жилищный фонд.
Мы также могли бы совместно предложить более доступные условия ипотеки для ваших работников, если вы будете считать, что правильно, чтобы работники покупали жилье, а не снимали. Цена жилья у нас относительно доходов завышена, и есть способ решить эту проблему. Когда заемщик платит не более 1/3 от своего дохода, это называется «доступной ипотекой». Как могло бы быть выстроено взаимоотношение с работодателями? Если трудовые договоры или коллективные соглашения предусматривают индексацию по инфляции во исполнение статьи 134 Трудового кодекса, то тогда можно предложить продукт с индексируемыми платежами, и таким образом в каждый момент времени работник будет платить не более 1/3 своего текущего дохода, что обеспечивает для него посильную долговую нагрузку. Данный продукт на практике апробирован в рамках программы военной ипотеки для молодых офицеров, где государство дает целевую субсидию и в рамках этой индексируемой субсидии молодой военнослужащий берет ипотечный кредит сроком на 20 лет и имеет возможность приобрести жилье через три года после окончания военного училища.
Еще один продукт мы разрабатывали как раз для поддержки трудовой миграции, когда во время кризиса возникла проблема в моногородах, в частности в Тольятти, и рассматривался вопрос, как с помощью финансовых механизмов осуществлять переселение людей. Этот продукт под названием «Переезд» предполагает выдачу человеку кредита под залог квартиры в старом регионе, откуда он выезжает, и финансирование за счет данного кредита переезда работника, его семьи, возможно за счет этого кредита оплачивать переквалификацию на новом месте работы и самое главное — этот кредит погашается за счет выручки от продажи этой квартиры, но после того, когда уже человек адаптировался на новом месте работы. Этот кредит никаким образом не нагружает доходы работника по новому месту работы. Мы считаем, что данный продукт в том числе может использоваться для набора персонала как предприятиями Калужской области, так и в рамках тех мегапроектов, которые предполагают значительную миграцию трудовых ресурсов.
Ипотека и образование
В рамках продукта «Переезд» может финансироваться в том числе повышение квалификации либо получение дополнительного образования по новому месту работы. Мы все программы, которые и внутри агентства реализуем, и у нас есть социальный проект, связанный с социализацией детей-сирот, — они все-таки предполагают, что работник должен сам в себя инвестировать, и, если нет у него сбережений, надо дать ему возможность взять кредит — и, собственно, ипотека предполагает просто значительное удлинение срока погашения этого кредита, когда есть достаточный период, чтобы получить образование и потом 10–15 лет спокойно с этим кредитом рассчитаться. То есть удлинение срока кредита снижает размер ежемесячного платежа.
И в контексте нашего опыта на рынке ипотеки я хотел бы вернуться к теме прогнозирования трудовых ресурсов и вот о чем бы рекомендовал подумать. Речь идет о риске, что подготовленные специалисты не будут востребованы работодателями, и понятно, что работодатели не готовы этот риск полностью принять на себя. Поэтому, на мой взгляд, должен быть механизм распределения… Этот риск — его, собственно, оценить не так сложно: это пособие по безработице, которое придется платить, если будет перепроизводство по данной профессии, и второе — расходы на переобучение этого специалиста. И вот эти расходы, на мой взгляд, надо поделить в какой-то последовательности — чтобы первые убытки принял на себя работодатель, вторые убытки принял субъект Российской Федерации и третьи убытки в порядке очереди принял федеральный бюджет в лице того или иного института развития. Мы готовы в рамках социального проекта помощи детям-сиротам принять участие и на практике это отработать, если присутствующие здесь работодатели поставят оферту на трудоустройство ребенка-сироты, который получил образование по той профессии, о которой вы объявите: мы готовы с вами эти риски разделить и в каких-то ограниченных объемах просто помочь вам этот механизм отработать.
