Ипотека: стойкая задержка в развитии
Результаты развития рынка жилищного строительства показывают, что возможность приобретения жилья сегодня имеют лишь 10% населения, а по некоторым данным, и того меньше — всего 4–5%. Основная часть россиян по оценкам экспертов, почти 100 млн человек, оказалась отлучена от рынка жилья, так как не имеет возможности единовременно оплатить стоимость квартиры, а условий кредитования под доступные проценты практически не существует.
Один из авторов научного доклада «Строительство доступного жилья в России: проблемы и решения», подготовленного коллективом Института международных экономических и политических исследований РАН, Татьяна Чубарова уверена: пока у нас будут существовать 14–15%-е банковские ставки, не стоит ожидать, что ипотека станет основным способом решения квартирного вопроса. По словам Чубаровой, при нынешней рыночной стоимости жилья (приблизительно 40 000 рублей за 1 кв. метр) работающий человек со средней зарплатой 5000–6000 рублей в месяц при реальной норме накоплений не более 25% через четверть века упорной и настойчивой работы сможет приобрести примерно 15 кв. метров. Ситуация малопривлекательная, если не сказать безысходная.
Проблемы развития ипотеки в России
Ипотекой же на сегодняшний день в России могут воспользоваться лишь 10–12% населения. В развитых странах, где процентные ставки составляют 2–3%, эта цифра достигает 60–70%.
Татьяна Чубарова: При нынешних условиях ипотечного кредитования я бы не советовала прибегать к такой форме решения жилищной проблемы. Согласитесь, удвоение, а то и утроение стоимости жилья, которое получается в итоге — перспектива не слишком привлекательная даже для людей с относительно высоким достатком. Это просто нечестно, играть на таких условиях.
Поэтому сегодня, как ни банально это звучит, гораздо безопаснее и выгоднее взять в долг у родственников и знакомых, чем связывать себя долговыми обязательствами с банками.
Повышение эффективности ипотеки, по утверждению экспертов, напрямую связано со снижением процентных ставок и развитием соответствующих финансово-кредитных институтов. Естественно, что улучшение условий кредитования зависит и от общей ситуацией в экономике. По общему и единодушному мнению аналитиков, базовой ставкой для ипотечного кредитования является уровень инфляции. Пока она будет оставаться высокой, плата за кредитные ресурсы не снизится.
Однако на сегодняшний день в различных регионах России начинают успешно применяться так называемые накопительные программы. По словам помощника заместителя председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ Любови Оловянниковой, в какой-то мере снизить накал проблемы должны жилищно-накопительные кооперативы, закон о которых был принят этой весной.
Любовь Оловяннникова: В этой системе есть много позитива, но есть и недостатки, которые тормозят процесс. Накопительная система должна стать спасением, особенно для малообеспеченных слоев населения, к которым сегодня относятся, в том числе, военнослужащие и бюджетники.
Суть жилищно-накопительных кооперативов, в общем-то, проста: член ЖНК вносит часть стоимости жилья, остальное доплачивает кооператив, предоставляя пайщику рассрочку на 5–10 лет. Основное условие для пайщика — вступительный взнос и ежемесячные членские выплаты. До окончания погашения рассрочки жилье остается в собственности кооператива. Во многих регионах, по словам Оловянниковой, создаются кредитные потребительские кооперативы граждан, при этом администрации осуществляют дотационные программы. Существуют регионы, где такие системы достаточно развиты, например в Уфе или Ижевске.
Здесь тоже существуют ловушки, которые порой бывает очень трудно обойти. Одна из них — недобросовестные организации, которые путем реорганизации в потребительские ипотечные кооперативы хотят получить доступ к средствам населения. Они обещают очень низкий процент, заключают договор с неопределенным сроком и прокручивают внесенные средства. В итоге пайщики рискуют остаться и без денег, и без жилья.
В настоящее время Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) действует в 76 субъектах Российской Федерации, а к концу года по планам агентства должна охватить всю территорию России. На сегодняшний день средний размер ипотечного кредита сроком в среднем на 16 лет составляет 400 000 рублей. Несмотря на не очень-то выгодные пока условия кредитования, динамика выдачи ипотечных кредитов, по данным АИЖК, из года в год растет. В 2004 году было выдано всего 56 3000 ипотечных кредитов, в 2005 планируется, что эта цифра увеличится до 115 000, к 2008 — до 570 000, а в 2010 году достигнет в соответствии с пожеланиями Президента Путина 1 млн.
По мнению генерального директора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, существующие объемы ипотечного кредитования на порядки меньше того уровня, который позволит реально повысить доступность жилья. Чтобы увеличить эти объемы и сделать ипотечные кредиты более доступными для населения, необходим приток долгосрочных и недорогих ресурсов на рынок ипотечного кредитования.
Для региональных банков участие в ЕСР ИЖК — практически единственная возможность развивать розничный бизнес по выдаче ипотечных кредитов в условиях отсутствия долгосрочных ресурсов, отмечает Семеняк. У крупных банков на начальном этапе есть альтернатива — развивать свои ипотечные программы с последующим рефинансированием за счет выпуска своих ипотечных ценных бумаг. Но любой универсальный банк, соблюдая нормативы ликвидности, рано или поздно исчерпает выделенные на ипотеку лимиты. Именно поэтому система рефинансирования нуждается в государственной поддержке.
Специалисты считают, что ипотека в нашей стране получит развитие только тогда, когда объем господдержки составит не менее 300 млрд рублей, а инфляция все-таки начнет снижаться. К сожалению, пока что эти условия так же далеки от реальности, как и надежды большинства жителей России обзавестись собственным жильем.
