Как не платить за ипотеку полгода

От непредвиденных обстоятельств никто не застрахован. Поэтому на госуровне одобрен закон, позволяющий отдельным категориям заемщиков в случае сложностей отсрочить выплату долга и не платить ипотеку. Это закон об ипотечных каникулах. Как он может облегчить долговое бремя и является ли альтернативой реструктуризации долга?

Напомним, во второй половине апреля закон «Об ипотечных каникулах» был принят Госдумой и одобрен Советом Федерации. Он предполагает, что в случае сложных жизненных обстоятельств заемщик может отсрочить платежи по ипотеке на полгода или снизить их размер. Во время таких каникул кредитор не может взыскать заложенную квартиру или дом, а также требовать с должника выплаты долга по ипотеке и применять к нему иные штрафные санкции. А если не платить ипотеку без уважительной причины, что будет считаться нарушением договора, банк имеет право взыскать квартиру за долги.

Можно, но не всем

Возможность не платить ипотеку законно дается заемщику только один раз. Воспользоваться ей смогут только определенные категории граждан: закон определяет, какая финансовая ситуация заемщика попадает под критерий «сложная». Так, рассчитывать на каникулы могут официально зарегистрированные в службе занятости граждане и люди, временно потерявшие трудоспособность на срок более двух месяцев, которые не могут платить ипотеку.

Для работающих заемщиков тоже предоставлены послабления, если среднемесячный доход работника сократился более чем на 30%. Но при этом размер среднемесячных выплат по ипотеке должен превышать 50% от среднемесячного дохода заемщика. Кроме того, каникулы по ипотеке предоставят людям, получившим инвалидность I или II группы. На них могут рассчитывать и семьи, у которых на иждивении несовершеннолетние дети или члены семьи получили инвалидность, при этом среднемесячный доход домохозяйства упал более чем на 20%, а сумма ежемесячных выплат превышает 40% от дохода.

Предусмотрены два вида льгот: отсрочка платежей на полгода или временное снижение выплат. В этот период можно не вносить платежи по основному долгу или проценты по нему. Если заемщик претендует на снижение ежемесячных выплат, то ему необходимо указать размер таких платежей, их срок и дату начала «каникул». Для этого должнику нужно предоставить документы, подтверждающие, что он действительно оказался в сложной ситуации. Если они соответствуют требованиям, банк одобрит каникулы. Кредитор не имеет права запрашивать у заемщика бумаги, которые не прописаны в законе. Такие возможности уже начали предлагать в рамках партнерства с банками и застройщики, работающие на рынке долевого строительства.

Больше уверенности

Банки неоднозначно относятся к этой инициативе. С одной стороны, она, конечно, полезна. По словам Татьяны Хоботовой, территориального менеджера по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», банки всегда рассматривали возможность помощи заемщикам в сложных ситуациях, предлагая различные схемы реструктуризации.

Татьяна Хоботова: В данном случае, когда такой вариант помощи будет законодательно закреплен, банки будут предоставлять ипотечные каникулы единообразно, а заемщики будут еще больше уверены в своих финансовых возможностях. Никаких сложностей для банков запуск такой схемы поддержки заемщиков не представляет, поскольку кредит в итоге будет погашен, лишь ненамного увеличится срок кредитования.

На данный момент все действующие игроки на рынке ипотечного кредитования смогут предоставлять ипотечные каникулы в соответствии с новым законом. По мнению Татьяны Хоботовой, пока необходимости в корректировки закона нет.

Как считает руководитель департамента по управлению просроченной задолженностью банка «ДельтаКредит» Денис Дьяченко, кому-то в индивидуальных случаях новая программа позволит более комфортно брать ипотеку, понимая, что есть такая опция. Однако проблемы возникают у многих тогда, когда начинаются глобальные кризисы.

Альтернативный выход

С другой стороны, кредитным организациям, безусловно, более выгодна реструктуризация долга, так как платежи не прекращаются, а лишь пересматривается их размер и срок.

Денис Дьяченко: Программы реструктуризации кредитной задолженности действуют в банке «ДельтаКредит» с 2009 года, банк рассматривает все обращения заемщиков, проводит андеррайтинг — анализ ситуации клиента. Одобрение получают заемщики с подтвержденным ухудшением финансовой ситуации, но имеющие перспективы для ее восстановления в течение предлагаемого льготного периода.

Он уточняет, что текущие программы реструктуризации кредита в отличие от установленных законом условий не позволяют прекращать платежи.

Денис Дьяченко: Банки предлагали клиенту возможность вносить платеж меньшей суммы, но каждый месяц. Однако срок, на который распространяется реструктуризация, мог быть гораздо больше, чем предусмотрено законопроектом.

Например, это возможность снижения ежемесячных платежей на срок до 12 месяцев.

Ставки сделаны

На госуровне продолжается обсуждение уровня ставок по ипотеке. Так, президент РФ Владимир Путин в конце февраля поручил правительству совместно с ЦБ принять меры, направленные на снижение процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и менее. Тем не менее пока, по мнению банкиров, это вряд ли возможно. Причина — экономическая ситуация в стране и условия фондирования банковской системы.

По мнению Татьяны Хоботовой, такое снижение ставки возможно, но в перспективе 2020–2024 годов, если макроэкономическая ситуация и существующие тенденции по стабилизации экономики страны будут этому способствовать.

Татьяна Хоботова: Конечно, если правительство разработает и запустит специальную госпрограмму, в рамках которой ставка для ипотечного заемщика будет снижена до 8% годовых, то реализация этого поручения возможна и раньше.

Сейчас, по данным ЦБ РФ, средняя ипотечная ставка на рынке первичной недвижимости составляет 9,3%, на вторичном — 9,56%. Средний срок кредита на первичном рынке — 196,1 месяца, на вторичном — 195,7 месяца.

Кредиторы утверждают, что на данный момент достичь 8% возможно только через программы господдержки, направленные на субсидирование процентной ставки.

Денис Дьяченко: Последние размещения облигаций кредитными институтами были сделаны по ставке около 9%. Соответственно, при текущем состоянии рынка и экономики в России, при дальнейших санкционных рисках, которые могут увеличить стоимость фондирования, добиться 8% в краткосрочном периоде очень сложно.

По его подсчетам, чтобы банки предлагали ипотеку по ставке 8%, стоимость фондирования для них должна быть в районе 6%. До сих пор такого уровня ставки на долговом рынке в России никогда не было.

Денис Дьяченко: Для этого необходим комплекс факторов, таких как снижение инфляции, стабилизация курса, снижение геополитических рисков, причем все это необходимо иметь в долгосрочной перспективе. И только тогда на горизонте 2–3 лет возможно снижение стоимости заимствований и, соответственно, снижение ставки по ипотеке.