Ипотека: условия, возможности и риски
Прежде всего нужно понять, сколько вы готовы платить за ипотеку, на какой срок и в каком банке. Политика Центробанка сейчас не играет на руку заемщикам. Так, Банк России в декабре 2018 года увеличил ключевую ставку до 7,75%. Конечно, это повлияет на стоимость и условия ипотеки.
По данным Центробанка, средние ставки по ипотеке за 10 месяцев 2018 года составили 9,55%. В октябре-ноябре 2018 года лидирующие в этом сегменте банки подняли ставки по ипотеке на 0,5–1,5 процентных пунктов. Тем не менее условия ипотеки сейчас довольно лояльны. Например, в Сбербанке действуют несколько программ, каждая из которых предполагает свои условия, как стандартные, так и льготные. По словам директора управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Вячеслава Лебедева, в связи с повышением ключевой ставки ЦБ проценты по ипотеке немного подросли, но по-прежнему конкурентны.
Лебедев рассказывает, что сейчас для клиентов Сбербанка действуют следующие ставки по ипотечным кредитам:
- базовая ставка по ипотеке в новостройке — от 7,5%;
- по ипотеке на готовое жилье — от 9,2%;
- ипотека с господдержкой — от 6%;
- загородное жилье — от 10,1%;
- строительство жилого дома — от 10,6%;
- нецелевой под залог недвижимости — от 12%;
- ипотека с материнским капиталом — от 9,2%;
- военная ипотека – 9,5%.
Лучше сегодня
Алексей Тартышев, руководитель департамента цифровых сервисов и маркетинга банка «ДельтаКредит», считает, что в 2018 году ипотека стала максимально доступной по цене.
Алексей Тартышев: Средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам достигла 9,41% в сентябре и октябре, что стало рекордно низким значением за всю историю ипотечного кредитования. Уменьшение процентных ставок стало возможным благодаря значительному снижению инфляции и соответствующему смягчению денежно-кредитной политики Банком России. Мы считаем, что в 2018 году объем выдачи ипотечных кредитов в 1,5 раза превысит показатели предыдущего года. Кроме того, первый взнос по ипотеке зависит от вида кредита и начинается от 15%, уверяют в Сбербанке. В то же время Банк России отмечает смягчение требований банков к первоначальному взносу и принимает меры по ужесточению регулирования в отношении ипотечных кредитов с низким уровнем первоначального взноса, повышая коэффициенты риска для подобных займов.
Условия ипотеки также отличаются в рамках конкретного продукта и выбранного варианта жилья. Как подчеркивает Вячеслав Лебедев, доля выдачи ипотеки на вторичном рынке по Северо-Западному банку от всего объема выдач составляет 56% (увеличилась на 9% по сравнению с 11 месяцами 2017 года), на первичном — 35%.
Стоимость зависит от того, приобретает клиент квартиру в ипотеку в новостройке или берет кредит на вторичное жилье. По словам Татьяны Хоботовой, территориального менеджера по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», ставки по ипотеке на вторичном рынке выше, первоначальный взнос также может быть больше.
Татьяна Хоботова: В то же время сроки кредитования одинаковы, что на первичном рынке, что на вторичном. Наиболее популярный срок кредитования — 15 лет. Первоначальный взнос варьируется в пределах 15–20% от стоимости жилья, а процентная ставка по ипотеке составляет 9,3% годовых.
Сколько стоит кредит
Банкиры утверждают, что ужесточения условий по получению ипотеки практически не произошло, несмотря на нестабильность в экономике. Условия получения ипотеки остались прежними, как и требования к заемщикам. По данным банка «ДельтаКредит», в 2018 году средний размер кредита составляет 2,5 млн рублей, средний срок — 15 лет, средний платеж — 32 000 рублей. Большинство клиентов (76%) покупают квартиры в ипотеку на вторичном рынке (18%), на первичном, остальные — покупка комнаты, доли или дома.
Алексей Тартышев: Портрет клиента на первичном и вторичном рынке отличается незначительно: 2,64 млн рублей против 2,7 млн соответственно. В целом, портрет клиента достаточно стабилен: мужчин и женщин примерно поровну (51% и 49% соответственно), 37 лет, большинство состоит в браке (55% клиентов), есть дети. Средний доход клиентов по Москве — 138 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 94 000 рублей, в остальных регионах — 68 000 рублей.
Татьяна Хоботова: Как правило, заемщиком выступает семья, возраст супругов в которой в среднем 30–35 лет, они имеют высшее образование. Обычно это высококлассные специалисты или руководители среднего звена с совокупным доходом на семью от 80 000 рублей.
В свою очередь, Вячеслав Лебедев говорит, что портрет ипотечного заемщика на вторичном и первичном рынке полностью совпадает: это женщина 35–45 лет (50,6% на вторичном рынке и 52,7% на первичном), работает на предприятии, которое является участником зарплатного проекта Сбербанка. Она готова внести первоначальный взнос от 15 до 30% и взять кредит от 2 до 2,5 млн рублей на вторичном рынке или от 3 до 5 млн рублей на первичном рынке.
Можно сэкономить
Подчеркнем, что на государственном уровне разрабатываются и реализуются проекты по поддержке ипотечных заемщиков. Например, это программа «Ипотека с государственной поддержкой со льготной ставкой 6% годовых». В ней задействовано более 48 банков. По словам Вячеслава Лебедева, это хорошая поддержка для многих семей.
Вячеслав Лебедев: Ипотека в Сбербанке под 6% годовых имеет, в первую очередь, социальное значение. Она позволит получить семьям с двумя, тремя и более детьми ссуду по ставке, не превышающей 6% годовых.
Есть и другая программа — «Ипотека для молодой семьи». Основное ее преимущество — государственные компенсации, которые выделяются на выплату задолженности в размере 30% от цены квартиры. Когда в семье есть дети, на каждого ребенка добавляется еще 5%. Чтобы принять участие в программе, необходимо предоставить документы в департамент жилищного фонда и политики по месту жительства. Если заявка будет одобрена, заемщикам присвоят статус нуждающихся в улучшении жилищных условий, супруги получат сертификат на выдачу субсидий. Их можно использовать как первый с взнос либо при выплатах по ипотечному кредиту.
Как рассказывает Алексей Тартышев, ДельтаКредит считает инициативу интересной, при этом требующей детальной проработки.
Алексей Тартышев: При ее реализации большее количество молодых семей смогут позволить себе оформить ипотеку. Как минимум это семьи, у которых достаточный доход, но они не успели накопить на первый взнос. У тех, кто уже взял ипотеку, платежи, само собой, не увеличатся. Остальные семьи будут иметь альтернативу: при достаточном ежемесячном доходе для обслуживания кредита без первоначального взноса получится не тратить время на накопления. В противном случае все равно придется копить на первый взнос, так как семья с доходом, близким к пороговому значению для одобрения банком, просто не пройдет андеррайтинг.
В случае ипотеки без первоначального взноса можно говорить об увеличении платежей в диапазоне 10–20% в зависимости от той суммы, на которую семья изначально рассчитывала в качестве первоначального взноса. Как отмечает Вячеслав Лебедев, для молодых семей (семьи, где один из супругов младше 35 лет) в Сбербанке действует скидка по любой из ипотечных программ — 0,5%.
Что ожидаем?
Если говорить о прогнозах, то в 2019 году не стоит рассчитывать на снижение ставок. По словам Алексея Тартышева, учитывая ожидаемый в первой половине 2019 года рост цен и повышение ключевой ставки Банка России в сентябре и декабре, можно предположить, что средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в следующем году достигнет 10%: при 10,3–10,5% в первом полугодии, а затем возможно незначительное снижение в условиях уменьшения инфляционных рисков.
Алексей Тартышев: Ключевая ставка является ориентиром для банков при формировании ценовых условий кредитования. Также большое значение имеют ожидания рынка по поводу дальнейших действий регулятора, а Банк России не только дважды повысил ключевую ставку, но и не исключает дальнейшего ужесточения монетарной политики. В таких условиях банки продолжат повышать проценты по ипотечным кредитам.
Татьяна Хоботова: В декабре 2018 года ЦБ вновь поднял ключевую ставку, поэтому уменьшение процентных ставок по ипотеке в скорой перспективе не планируется.
