Ипотека в Европе для россиян начинается с €30 000
Альтернативная рассрочка
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: В странах, где российским гражданам практически не выдавали ипотечные банки просто не хотят возиться.
Он объясняет это более высокой надежностью заемщика, приобретающего объект за €300 000–500 000, и нежеланием банков заниматься пятью заемщиками, покупающими объекты по €60 000.
Станислав Зингель: В частности, в Латвии банки очень неохотно выдают ипотечные кредиты гражданам других государств, а для граждан России ипотека практически не доступна в Болгарии, Египте, Таиланде и Черногории.
Наталья Завалишина, гендиректор «Миэль-DPM»: Тем не менее в Испании, Чехии, Великобритании, Италии, Германии и некоторых других европейских странах купить жилье в ипотеку гражданам России вполне возможно. Однако везде потребуется подтвержденный доход, справка НДФЛ-2, желательно контракт с работодателем, информация об имеющихся активах в России или других странах.
Завалишина также обращает внимание, что наши граждане не сильно любят ипотеку и больше предпочитают рассрочку, если она есть.
Наталья Завалишина: Ипотеку обычно берут люди, которые близки к риелторским или финансовым кругам, которые знают преимущества ипотеки, а обычный, «средний», покупатель скорее ориентируется на собственные средства.
Беспроцентная рассрочка, по ее мнению, обычно дается сроком на 1 год, но ее можно оформить и на более длительный период — в таких случаях застройщик предлагает рассрочку под определенный процент, как правило, не более 5% годовых.
В целом же, отмечают эксперты, у покупателей зарубежной недвижимости существуют две основные мотивации при приобретении жилья — это покупка «для жизни» и покупка «для инвестиций». С этой точки зрения российскому инвестору, по мнению эксперта в области международных инвестиций в недвижимость Игоря Индриксонса, имеет смысл выходить на зарубежный рынок только чтобы снизить свои собственные риски, которые в России выше заграничных.
Особенности минимальных бюджетов
Эксперты считают, если у российского покупателя сумма собственных средств составляет от €30 000 до €50 000, то в подавляющем большинстве случаев ему следует полагаться только на свои силы, особо не рассчитывая на возможность получения ипотеки. Это, по словам аналитиков, чересчур скромный бюджет для покупки приличного жилья на западе.
Как отмечает Завалишина, если все же рассматривать €30 000–50 000 как первоначальный взнос, то можно говорить о приобретении недвижимости в Германии, в частности, в Берлине, или на Кипре.
Наталья Завалишина: В Германии, обладая €50 000 и рассматривая эти средства как первоначальный взнос, который должен быть на уровне 50% от стоимости недвижимости, можно приобрести квартиру в деловой части города за €100 000.
По ее данным, ипотека в Германии предоставляется на срок 15–20 лет, в среднем под 5–5,5% годовых. От сдачи подобной квартиры можно рассчитывать на 5–7% годовых. Таким образом, доходы от аренды могут покрыть выплаты процентов по кредиту.
Игорь Индриксонс: За €100 000 в мировых западных столицах можно купить квартиру, которую в спальных районах сдают пакистанцам, а вот уже за €200 000–250 000 можно купить приличную квартиру с двумя спальнями в Лондоне, Барселоне или Париже.
Екатерина Коновалова, директор агентства недвижимости Tudorwood Property: Для Великобритании сумма в €30 000–50 000 — минимальный размер первоначального взноса за квартиру, причем рассчитывать на квартиру в центре Лондона не стоит. Примерно за €118 000 можно купить однокомнатную квартиру далеко не в лучшем и далеко не центральном районе Лондона.
Коновалова добавляет, что за €212 000–260 000 евро уже можно рассчитывать на небольшую однокомнатную и двухкомнатную квартиру не в центральном районе Лондона, а нормальная цена для квартиры в популярных районах британской столицы начинается от €371 000–471 000.
Зингель в свою очередь говорит, что за сумму, близкую к €50 000, можно приобрести апартаменты площадью 30–40 квадратных метров в Болгарии, Венгрии, Германии, прибалтийских государствах, Черногории, Греции и в небольших чешских городах. Завалишина добавляет, что, покупая квартиру на Кипре за €100 000, достаточно иметь первоначальный взнос на уровне 30% от ее стоимости.
По данным отдела исследований компании Knight Frank, при первоначальном взносе в €50 000 можно рассчитывать на покупку апартаментов эконом-класса (стоимостью менее $3000 за квадратный метр) в таких странах, как Болгария, Финляндия, Латвия, Македония, Словакия, Албания, Босния и Герцеговина, Чехия, Румыния, Словения, Турция, Молдавия, Литва, Хорватия, Эстония, Греция, Польша, Сербия.
На сегодняшний день большое количество доступных предложений представлено на рынках стран с нестабильной экономикой, таких как Испания и Греция, подчеркивают специалисты Knight Frank.
Ипотечный порог
Станислав Зингель: Впрочем, при увеличении первоначального взноса до €80 000 список стран, где возможно приобретение небольших, но качественных объектов в ипотеку, существенно расширяется.
Он поясняет, что при таком бюджете перечень стран, где наш соотечественник может взять ипотечный кредит на покупку качественной недвижимости, сводится к наиболее популярным у граждан России приморским странам — Кипру, Испании, Хорватии, Турции, Болгарии, Италии и Греции. Также в этом бюджете можно приобрести в ипотеку небольшие жилые объекты на вторичном рынке в провинциях Франции, на недорогих горнолыжных курортах Австрии и в США.
В целом же основные тенденции, отмеченные на зарубежном ипотечном рынке в конце 2011 года и продолжающие действовать в 2012 году, по мнению экспертов, являются негативными для ипотечного рынка в целом и для российских заемщиков в частности. Первой из них является рост процентных ставок в большинстве европейских стран на 0,2–1% — до среднего уровня в 5,5%.
Второй тенденцией, считает Зингель, стало ужесточение европейских банков требований к заемщикам, что приводит к росту числа отказов в выдаче кредитов или, как минимум, к существенному удлинению сроков рассмотрения заявок на получение кредита и предоставлению кредитов на менее выгодных условиях.
Екатерина Коновалова: Банки, работающие с иностранцами, как правило, предоставляют до 70% от стоимости недвижимости, а наши сограждане могут рассчитывать только на 50–60%.
По данным экспертов, наиболее охотно гражданам России предоставляют ипотечные кредиты в Великобритании, Испании, Франции и Германии.
Екатерина Коновалова: Самая низкая ставка в Великобритании, по которой мне приходилось оформлять кредит гражданам России, была фиксированная ставка 2,19%.
Курортный соблазн
В то же время, если у потенциального покупателя есть большое желание приобрести недвижимость за границей и уложиться в довольно скромный бюджет, это можно сделать, купив жилье в Таиланде за €20 000–30 000.
Марина Михалева, гендиректор Century 21 Гармония: Первоначальный взнос для покупки жилья на первичном рынке Паттайи может быть и 300 000 рублей — тогда оплата будет по факту завершения строительных работ.
Она отмечает, что сегодня в курортном городе Паттайя на юго-востоке Таиланда идет активное строительство, поэтому стоимость квартир там небольшая, а приобрести жилье в этом городе можно, вложив в строительство 20% от стоимости квартиры, а оставшиеся 80% покупатель может внести по факту сдачи дома или ежемесячными платежами. По данным Михалевой, в Паттайе за 1,1–1,6 млн рублей в зависимости от района можно приобрести квартиру-студию площадью 28–45 квадратных метров, а двухкомнатная квартира обойдется в 2,5–3,5 млн рублей.
Ипотеку же в Таиланде получить достаточно сложно, но если средства ограничены, а купить жилье хочется, то, по ее словам, можно использовать потребительский кредит вместо ипотеки.
Марина Михалева: Берете в России потребительский кредит в пределах миллиона рублей, покупаете в том же Таиланде недвижимость путем перечисления средств со счета в Сбербанке на счет банка на территории Таиланда. Дальше вы имеете возможность заложить эту квартиру банку Таиланда под 5-6% годовых, а полученные средства направить на погашение потребительского кредита в России.
Впрочем, Индриксонс относится к идее покупки инвестиционной недвижимости в Таиланде весьма скептически. По его словам, большинство объектов там неликвидные, и их в основном покупают люди, которые сами хотят жить в жаркой стране. С точки зрения инвестиций это однозначно проигрышный вариант — рынок в Таиланде перенасыщен и перегрет, считает эксперт.
Скромное обаяние буржуазии
Вероятнее всего, у наших сограждан не получится почувствовать себя зажиточными западными рантье — эксперты отмечают, что в Европе наш соотечественник может рассчитывать после выплаты всех налогов лишь на 3,5% доходности в год от сдачи жилья в аренду. Следует отметить, что «теневой» рынок московской или подмосковной аренды жилья может принести хозяевам арендных квартир примерно 5–7% годовых.
Игорь Индриксонс: Неликвидный жилой объект стоимостью до €100 000 при сдаче в аренду будет приносить не более 3% годовых.
Марина Михалева: Жилье в Паттайе можно сдать в аренду, но максимальный доход от сдачи однокомнатной квартиры может составить не более 8000–12 000 рублей в месяц.
Зингель считает, что только 10% сделок совершаются исключительно в инвестиционных целях, примерно столько же сделок совершаются в «комбинированных» целях — для личного проживания и сдачи в аренду в оставшееся время, а абсолютное большинство сделок — 75% — совершается с целью личного проживания.
По мнению Индриксонса, в качестве инвестиций зарубежная жилая недвижимость не интересна вообще, так как при продаже такого объекта возникнут сложности. Для этих целей он предлагает вкладывать в коммерческую недвижимость европейских стран.
Игорь Индриксонс: Например, за €50 000 можно приобрести номер в гостинице, складские помещения или парковочные места. Такие объекты могут приносить стабильную прибыль в районе 8–10% годовых.
В итоге доля россиян, покупающих недвижимость за границей с помощью ипотеки, по-прежнему невелика. Несмотря на то что условия европейских банков трудно назвать кабальными, наши граждане относятся к институту ипотеки очень осторожно. Они не доверяют европейским банкам, предлагающим более низкие проценты, чем российские, и предпочитают покупать жилье за границей на собственные средства. При этом большинство покупок граждане России совершают для собственного проживания и проживания своих родственников. Эксперты отмечают, что процент покупок с целью инвестиций постепенно растет, но относительно доступные объекты не отличаются ни серьезными перспективами по получению стабильного рентного дохода, ни высокой ликвидностью.
