Кредит на «домик в деревне»
Часты также случаи, когда покупатель земельного участка хотел бы построить дом самостоятельно, а не покупать готовую «коробку» от фирмы-строителя коттеджного поселка.
Большинство российских банков сегодня предлагают приобрести собственный жилой дом с земельным участком «в комплекте». Для тех же, кто хотел бы использовать купленную землю не в «жилищных» целях, а, скажем, для ведения хозяйства, кредит под залог самого надела взять будет нелегко.
На Западе земельная банки видят желанного заемщика. В России же сложилось иное отношение к земельной ипотеке. Дело в том, что достаточно долго тормозил ее рост нерешенный вопрос об обороте сельхозугодий. В 90-е земли, принадлежавшие, в основном, бывшим колхозам, были розданы частным лицам по договорам бессрочной аренды. Арендаторы, таким образом, не были частными собственниками этих земель, так что сделки купли-продажи участков практически не осуществлялись.
Усугубило ситуацию и принятие 102-ФЗ «Об ипотеке», который во многом противоречил Гражданскому и Земельным Кодексам. В конечном итоге многие из арендованных в 90-е земель были все-таки переведены в собственность, но выход их на свободный рынок так и не был завершен. Часть участков так и осталась у владельцев, которые переехали жить за город; остальные из них, хозяева которых не справлялись с «огородом», была изъята государством.
Так что сегодня в частной собственности граждан находится огромное количество так называемых паев, продать которые их владельцы, в принципе, готовы. Другой вопрос, что государство и банки пока не хотят дать физическим лицам возможность строить дома для собственных нужд. Конечно, покупка земельного участка может быть осуществлена заемщиком и на собственные средства, однако финансовые возможности такого масштаба есть не у всех потенциальных покупателей. Другой возможный вариант — привлечение денег для приобретения земли в банке под залог уже имеющейся недвижимости. Но естественно, не многие готовы рисковать единственной квартирой в Москве ради смены за окном городского пейзажа на деревенский.
Светлана Сурина, начальник Управления развития продуктов ипотечного кредитования: В настоящее время на рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости более распространены программы на приобретение жилого дома с земельным участком, гораздо менее широко представлены программы на приобретение земельного участка, а также на строительство жилого дома. Сбербанк предлагает программу на приобретение земельного участка. Однако достаточно массовое распространение имеют программы на любые цели, с отслеживанием целевого использования под залог имеющейся недвижимости.
Одним из первых с предложением для клиентов земельной ипотеки выступил Россельхозбанк в 2005 году, сегодня подобный продукт есть в списке услуг еще нескольких кредитных организаций.
Елена Тартынская, руководитель отдела кредитования физических лиц Роавтобанка: В основном «загородную ипотеку» предлагают банки, уже закрепившиеся на рынке, кредитуя населения не первый год. Есть ипотечные программы, когда кредиты выдаются именно на покупку земельного участка, но их гораздо меньше. И банки в таких случаях предпочитают выдавать кредиты под залог квартир или с дисконтом не менее 30% от рыночной стоимости земельного участка (первоначальный взнос не менее 30% собственных средств). Сроки кредитования и ставки – на рынке могут сильно варьироваться, то есть потенциальный покупатель должен в любом случае посмотреть предложения нескольких банков.
Светлана Сурина: В связи с недостаточным уровнем конкуренции в данном сегменте говорить о средних параметрах кредитования не очень верно - программы различных банков отличаются существенно». «Однако можно выделить общие характеристики продукта: срок кредита — до 15 лет, первоначальный взнос — от 20%, процентные ставки 12–16% годовых.
Слабое развитие земельной ипотеки в России эксперты связывают, прежде всего, со сложностью оценки предмета залога. Банки, не желающие столкнуться с невозвратом кредита, вынуждены проводить сложную оценку участка, исходя из условий земельного рынка, которого в некоторых российских регионах не существует как такового. Останавливает банки и понимание психологии заемщика: банки предполагают, что, в отличие от квартиры, надел не предстает в глазах клиента товаром первой необходимости — а раз так, то в случае материальных проблем, заемщик больше захочет самостоятельно продать участок, а не возвращать кредит. Тормозят развитие земельной ипотеки также высокие затраты на оформление документации — связано это с тем, что в процессе переоценки земли банку приходится переоформлять закладную на нее несколько раз.
В связи с этим наибольшее распространение получает механизм залогового кредитования для покупки земли, когда банк оформляет кредит под уже имеющуюся собственность. Земельная ипотека же в ее «чистом виде» пока не пользуется популярностью у банков. Во многом это связано, считают специалисты, с низким уровнем спроса на продукт со стороны потребителей.
Павел Ильин, заместитель председателя правления «Агропромкредитбанка»: Целью построить собственный дом с последующим переездом за город или обустроить дачный участок по индивидуальному проекту, как правило, задаются немногие. Потому земельная ипотека — продукт довольно специфический и даже отчасти элитарный, основная аудитория которого концентрируется в крупных городах, в том числе в столице. Наличие земельной ипотеки в продуктовой линейке кредитной организации — это один из способов привлечь на обслуживание в банк именно таких клиентов, наличие которых в клиентской базе, в конечном итоге, интересно любой кредитной организации.
Таким образом, земельная ипотека в России будет развиваться с учетом интересов, в первую очередь, достаточно состоятельных клиентов, которые смогут себе позволить покупку загородной земли. К тому же, земельная ипотека, возможно, позволит таким заемщикам всерьез задуматься об открытии собственного фермерского хозяйства — а это даст возможность развиваться средним и мелким производителям, что будет тормозить монополизацию отдельных видов сельскохозяйственной деятельности.
Так или иначе, представители банков считают рост предложений по земельному ипотечному кредитованию в будущем вполне закономерным.
Косенко Сергей, директор департамента розничного бизнеса Смоленского Банка: Для банков клиенты, приобретающие земельные участки — одни из самых надежных. Вдумайтесь, ведь земля — это единственный продукт, который больше никто не производит. Я убежден, что в будущем целевые кредиты на покупку земельных участков будут только развиваться — с точки зрения маркетинга клиенту всегда хочется получать «специальное» предложение именно на тот товар, покупку которого он собирается произвести. Поэтому в линейках банков стоит ждать только прироста подобных программ.
Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка: Тенденций к снижению количества предложений сейчас не наблюдается. Ипотека сегодня находится на волне роста, спрос на любую недвижимость стабилен, цены медленно двигаются вверх с интенсивностью инфляции. Это не дает оснований говорить о стагнации спроса, поэтому нет смысла исключать возможность покупки земли из своих линеек. К тому же, процентные ставки и другие условия кредитования сегодня находятся на исторически наиболее выгодном уровне, что позволяет банкам рассчитывать на рост кредитных портфелей.
