Почему квартиры не продают по лизинговой схеме
После логических выкладок последовал не слишком оригинальный монолог о необходимости собственного жилья, в финальной части которого мы добираемся до проблем. Точнее, до одной проблемы, финансовой. У моей подруги нет 5 млн рублей, чтобы купить квартиру. Более того, у нее нет и трети этой суммы, чтобы приобрести жилье с привлечением ипотеки. В конце концов, Алину осенило, она вспомнила, что где-то слышала о схеме «аренда жилья с выкупом».
«Даша, ты же все равно знаешь всех риэлторов, — просит она. — Поможешь мне какой-нибудь хороший вариант?» Дальше следует перечень пожеланий. Алина готова жить в маленькой однокомнатной квартире, но дом должен находиться, если не в пределах Садового кольца, то близко к центру. «Ремонт нужен хороший, а то...», — мне приходится прервать подругу, так как я чувствую, что если Алина будет продвигаться подобными темпами, то вскоре мне придется искать ей дворец со всеми удобствами, в том числе и с принцем. Причем по той же схеме — аренда недвижимости с выкупом. Я обещаю узнать все, что в моих силах, и, ссылаясь на занятость, убегаю.
Для начала я решила разобраться, что в принципе такое «аренда с выкупом». Существует несколько вариантов реализации жилья по данной схеме, но самый распространенный, рассказывает директор отделения компании «МИЦ — Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина, выглядит следующим образом: заключается договор купли-продажи с описанным механизмом оплаты квартиры. В момент подписания договора купли-продажи необходимо зафиксировать, что право залога на недвижимость остается за продавцом, а переход права собственности к квартиросъемщику наступает лишь тогда, когда выполнены все обязательства по платежам.
Платить арендатору-покупателю в этом случае придется больше. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, стандартная ставка аренды составит порядка 25 000 рублей в месяц, однако если владелец решит продать свою квартиру по арендной схеме, рассуждает управляющий партнер компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, то стоимость жилья будет на 20–30% дороже аналогов на рынке, так как продавец получает деньги частями. К тому же, владельцу необходимо заложить проценты на удорожание квартиры за период действия договора, ведь недвижимость в столице дорожает в среднем на 15–25% в год.
Теория и практика
Впрочем, это все теория, зато когда дело дошло до практики, то оказалось, что порадовать мне школьную подругу нечем.
Инна Игнаткина: Срок, за который арендатор сможет рассчитаться с собственником, превышает 15 лет, это очень долго и редкий собственник решит продать жилье в лизинг, ведь гораздо проще продать и получить единовременно полную стоимость объекта недвижимости.
Вспомнить случай продажи квартиры через аренду смогли немногие риэлторы.
Наталья Сивко, управляющий директор компании «Миэль-Аренда»: Лизинг в недвижимости, идея, может быть, и хорошая, но она плохо ложится в нашу реальность. По крайней мере, лично мне с такой схемой сталкиваться не приходилось: все хотят все и сразу.
Для покупателя, замечает заместитель директора департамента продаж компании «Абсолют Недвижимость» Ирина Фомичева, аренда с выкупом опасна тем, что, если он по каким-либо причинам не сможет платить по договору, то будет выселен без какой-либо гарантии возврата ранее выплаченных денег (арендных платежей).
Ирина Фомичева: Получается, что при реализации квартир через лизинговую схему риски высоки для всех участников подобного договора достаточно высоки, а сложившиеся правила делового оборота по сути отсутствуют.
Генеральный директор «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов тоже не смог вспомнить из своей, 20-летней, практики, ни одного подобного случая продажи жилья арендаторам. Ничего удивительного, рассуждает он, причина такого положения дел вполне очевидна: те, кто желает сдать квартиру, и те, кто заинтересован в ее продаже — представители двух совершенно самостоятельных сегментов рынка, практически не пересекающихся между собой.
Олег Самойлов: К тому же, если квартира предлагается на рынке на приемлемых условиях, необходимости в ее предварительной сдаче внаем обычно не возникает, так как предложение встречает спрос. А когда условия продажи не соответствуют рыночным реалиям, сколько не сдавай квартиру в аренду — желающих купить все равно не найдется.
Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood: Схема покупки квартиры посредством аренды и последующего ее выкупа редко встречается на рынке жилья эконом-класса, а для высокобюджетных объектов не применима совсем.
Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty: Владельцы элитных арендных квартир рассматривают их как долгосрочный актив. Чаще всего квартира предназначена детям, а пока дети не выросли, апартаменты сдают в аренду. Если же у собственника появляется необходимость продать свою жилплощадь, ему гораздо проще и выгоднее найти обычного покупателя, нежели ждать десятки лет.
Родственные связи
Вспомнить конкретные случаи продажи лизинга в недвижимости удалось только двум риэлторам.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate: Таких случаев крайне мало, я могу припомнить только один, причем здесь «чистоты эксперимента» не было, поскольку сделка заключалась между родственниками. Надо заметить, что арендная ставка и цена продажи фиксировались на достаточно низком «родственном» уровне, а гарантом сделки являлись родственные связи.
Еще одна квартира по лизинговой схеме была реализована несколько лет назад через компанию Penny Lane Realty. Ирина Фомичева уверена, если подобные сделки и случаются на рынке, то происходят они преимущественно между родственниками.
Владимир Ламин: Большинство граждан в нашей стране пока не очень верят в исполнении подписанных договоренностей, и Россия остается страной «быстрых» сделок, а долгосрочные инвестиции не в чести.
В общем, порадовать мне школьную подругу нечем. Богатых родственников, готовых продать ей квартиру в лизинг, у нее вроде нет, так что придется соглашаться на условия квартирной хозяйки или сменить место жительства на другую съемную квартиру. Впрочем, стоит заметить, что аренду с последующей продажей практикуют некоторые застройщики в Дубае. Так строительная компания Aldar Properties предлагает инвесторам апартаменты в аренду с правом выкупа в одном из элитных жилых комплексов.
Евгений Скоморовский: Но нельзя не учитывать, что именно рынок недвижимости ОАЭ — один из самых пострадавших от кризиса. А подобные предложения, как правило, оказываются на 10-25% дороже рыночных аналогов.
Но и этот вариант Алина не потянет. Думаю, что лучше ей сначала найти подходящего шейха или принца и переложить на его плечи решение квартирного вопроса.
