Тенденции развития российской ипотеки: куда идём?
Ипотечная тема будоражит умы многих людей. На тематических форумах и в социальных сетях бурно обсуждаются колебания процентных ставок, цены квадратного метра, совместные программы банков и застройщиков, условия получения господдержки и многое другое. В случае с ипотекой сугубо частный интерес - покупка доступного жилья - особенно тесно связан с макроэкономическими явлениями.
В Багдаде все спокойно?
Квартирный вопрос испортил не только москвичей. Ипотека вот уже несколько лет прочно удерживает пальму первенства как объект повышенного интереса потенциальных заемщиков во всех российских регионах. Уникальность подобного вида кредитования заключается в повышенной социальной значимости. Причем, это тот редкий случай, когда интересы простых смертных и представителей власти совпадают. Отсутствие у людей возможности обеспечить семью нормальными условиями для жизни рано или поздно приводит к неприятным результатам на выборах. А то и к чему похуже. Зато граждане, ставшие собственниками квартир и домов, и занятые выплатой многолетнего кредита, всегда ратуют за стабильность. Отсюда повышенное внимание властей к ипотечной теме — предоставление льготных программ, субсидий, налоговых послаблений для заемщиков, настойчивое подталкивание крупных банков к облегчению условий кредитования.
Банки, потрепанные кризисом, осторожничают и дуют на воду, и хотя стараются привлечь новых «ипотечников», снижать стоимость кредитов не спешат. Ну а те счастливчики, кто сумел накопить первоначальный взнос (или добыл его, продав имеющееся жилье), пытаются угадать, что выгоднее: новостройка или «вторичка»? Кредит на 30 лет с высокой процентной ставкой и небольшим ежемесячным платежом, или на 10 лет — с более выгодным процентом, но съедающим 40% месячного дохода?
В какой банк обращаться — крупный, раскрученный, или поскромнее? Муки выбора осложняются тем, что аналитики зачастую расходятся в оценке перспектив российской экономики в целом и ипотечного кредитования - в частности. Одни пророчат новый кризис, инфляцию и сокращение объема выдаваемых кредитов, другие наоборот видят в нынешней экономической нестабильности не только явные угрозы, но и скрытые выгоды и возможности для заемщиков. Многие эксперты сходятся на том, что «в Багдаде все спокойно», но это может быть и вариант затишья перед бурей... Так или иначе, сколько-нибудь серьезные изменения в российской ипотеке могут произойти не раньше, чем через полтора-два года, причем ближе к 2014-му... За это время окончательно станет ясно, насколько затронули российскую финансовую систему общемировые кризисные тенденции, что произойдет с собственным капиталом и прибылью банков, и соответственно - каковы будут их кредитные возможности. Не менее важно, каким будет уровень инфляции, как изменятся реальные доходы заемщиков и насколько тяжким бременем на них ляжет обслуживание ипотеки.
Тренд года: ставки растут...
2012 год начался нервно... Пресса пестрела мрачными прогнозами о второй волне кризиса. Рос процент просроченной задолженности по кредитам, в том числе по ипотеке (что отражалось в статистике Центробанка). Инфляционные ожидания толкали вверх цены. Выжидали банки, выжидали и заемщики. В начале года, по оценкам некоторых экспертов, объем ипотечного кредитования откатился на позиции трех-четырехлетней давности. Между тем, ряд аналитиков усматривал в этом отнюдь не откат, а положительную динамику и признак скорого оживления рынка: ведь 2008 год был «ипотечным рекордсменом» в докризисный период. Средневзвешенная ставка, по статистике Центробанка, была приемлемой (для российских реалий): в начале года она составляла 12%. Но негативные ожидания, банковские банкротства, уже упоминавшийся рост «плохих» ипотечных долгов, повышение необходимости страхования кредитных рисков подтолкнули ставки вверх...
К середине сентября они попадают в довольно широкий коридор: от 11-12 до 21-22%.
При этом ставки в крупных и наиболее «раскрученных» банках в среднем составляют 15-17%.
Не секрет, что в большинстве случаев банки ориентируются на лидеров рынка и «подтягивают» процентные ставки вслед за ними, но иногда используют высокие ставки конкурентов как повод для собственного маркетингового маневра.
С помощью автоматизированного поиска на нашем портале вы можете получить максимально полную и достоверную выборку ипотечных предложений банков, а также информацию о самых выгодных процентных ставках. Результаты могут вас приятно удивить.
Новое лицо российской ипотеки: что год грядущий нам готовит?
«Ползучее» повышение ипотечных ставок можно назвать основной, но далеко не единственной тенденцией 2012 года и ближайшего будущего. В число ключевых факторов, которые повлиявших на ситуацию с ипотекой, вошли также законодательные изменения, улучшившие положение заемщиков, но довольно неприятные для банков.
Итак, посмотрим внимательнее на текущие тенденции.
- Увеличение рисков кредитора. Некоторые законы, принятые еще в 2011 году, заметно увеличили риски банков, в том числе по ипотечным кредитам. Роль «черной метки» сыграли отмена моратория на досрочное погашение кредита и запрет обращать взыскание на имущество должника сверх стоимости предмета залога. Наибольший резонанс вызвало июньское постановление Пленума Верховного суда, ограничившее возможности сотрудничества банков с коллекторами, и тем самым фактически лишившее кредиторов возможности возмещать убытки от «плохих» долгов. Как результат, банки делают «ход конем» и компенсируют «государственный произвол» за счет заемщиков. В частности, можно ожидать сокращения ипотечных программ с небольшим первоначальным взносом (менее 30%).
- Повышение требований к заемщикам. Несмотря на то, что банки продолжают сокращать пакет документов, необходимых для выдачи ипотеки («ипотека по паспорту» - тоже новая и недавняя тенденция), система оценки платежеспособности заемщика ужесточается. Банки расширяют «черные списки» тех, кому ипотеку если и выдадут, то на довольно-таки драконовских условиях — в первую очередь это лица с доходом, неподтвержденным справкой 2НДФЛ, люди творческих профессий, владельцы малых предприятий с небольшими оборотами и т.д.
- Развитие социальной ипотеки. Эта тенденция во многом определила рост объема ипотечного кредитования в текущем году и сохранится на будущий, поскольку является частью государственной политики. В 2012 году перечень ипотечных программ, частично субсидированных за счет бюджета, пополнился программами для молодых учителей, ученых, военных. Свою положительную роль сыграло и разрешение оплачивать ипотеку средствами материнского капитала.
- «Обмен портфелями». Экономическая нестабильность, «зверства» регулятора, хронические проблемы с ликвидностью вынуждают ряд ипотечных игроков продавать активы, в том числе ипотечные портфели. В первую очередь их покупают крупные банки, в том числе с иностранным капиталом, а также банки с господдержкой. В результате есть риск превращения ипотечного рынка фактически в олигопольный, когда «правила игры» определяет лишь несколько ключевых кредитных организаций. Для российского рынка в этом нет ничего нового, однако снижение конкуренции даст новый толчок к удорожанию банковских услуг и росту стоимости кредитов.
- Увеличение ипотечного кредитования новостроек. Возобновление сотрудничества банков с застройщиками можно отнести к числу наиболее обнадеживающих тенденций. Во-первых, новостройки пользуются повышенным спросом у заемщиков во всех крупных городах; во-вторых, государственный контроль за деятельностью девелоперов, долевым строительством существенно понизил риски и кредиторов, и заемщиков.
Эксперты с высокой долей уверенности прогнозируют, что в отсутствие форс-мажоров объем ипотечных кредитов, выданных на приобретение новостроек, значительно вырастет уже в ближайший год.
Справка: По итогам всего 2011 года в России было выдано 520 тысяч 805 кредитов на сумму 713 млрд. рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превысило аналогичные показатели 2010 года. Объем выданных ипотечных кредитов в сентябре 2012 года может составить 85,4 млрд. рублей, что соответствует росту на 23% в сравнении с соответствующим показателем сентября 2011 года. (По данным АИЖК).
Перспектива: сдержанный оптимизм
Подводя итоги нашего обзора, можно сказать, что «пациент скорее жив, чем мертв»: ипотечный рынок в России, хотя и не переживает бум, находится в состоянии оживления. Колебания темпов роста кредитования в наибольшей степени связаны с сезонностью на рынке недвижимости, а также с уровнем платежеспособного спроса, на который влияет инфляция и состояние рынка труда. На некоторое время замедлить рост выдачи кредитов может и психологический фактор: потенциальным заемщикам необходимо привыкнуть к выросшим процентным ставкам и более жестким требованиям к размеру первоначального взноса.
И тем не менее, постоянно растущий спрос на жилье разного типа и в разных ценовых категориях является ключевым фактором для повышения динамики ипотечного кредитования и роста его объемов. Насколько значителен будет этот рост в натуральном выражении, зависит прежде всего от стабильности доходов покупателей и ситуации со строительством нового жилья, а также от социальной политики государства.
Анастасия Ивелич, редактор-эксперт
