Как заемщики жадный банк проучили
Брать ипотеку в 2008 году было не страшно, а очень страшно. Разразился кризис, в компаниях массово шли сокращения, зарплаты снижались… Но дальше мыкаться по съемным углам с женой и маленьким ребенком Леонид категорически не хотел. Нужно было свое жилье, и не абы какое, а хорошее, в экологически чистом районе, подальше от промзон.
Поразмыслив, супруги решили остаться в том же Южном Бутове, где уже несколько лет снимали квартиру: удобства и вся инфраструктура вполне московские, а воздух и пейзажи – как за городом, и красивых современных новостроек вокруг полно.
Вариант нашелся быстро: новый дом, построенный только наполовину, но зато продающийся по ценам застройщика. При этом сдача здания в эксплуатацию предполагалась всего через год. Представитель застройщика не возражал против ипотечной схемы покупки. Оставалось подобрать подходящую кредитную программу. Она тоже не заставила себя ждать – листовку с рекламой банка бросили в почтовый ящик. Позвонив по указанным телефонам, Леонид выяснил, что покупку новостроек банк действительно кредитует, причем на достаточно привлекательных условиях.
«Поскольку ваш дом еще не сдан, и документов на эту собственность у вас нет, а есть только вексель от застройщика, кредит будет двухэтапный, - объяснил очень вежливый кредитный консультант Дмитрий. – В течение года, до момента государственной регистрации сделки, вы будете оплачивать кредит по ставке 16% годовых. А когда свидетельство о праве собственности окажется у вас на руках, банк переоформит кредит под более низкий процент. И оставшиеся девять лет вы будете вносить платежи по сниженной ставке».
Леонид быстро произвел подсчеты и решил подписать кредитный договор – тем более, что обязательный первоначальный взнос, который требовал банк, был меньше, чем сумма, накопленная на квартиру. Так что можно было сделать «заначку» на случай неприятных неожиданностей… Кроме того, в кредитном договоре действительно значился пункт о пересмотре процентной ставки после государственной регистрации права собственности.
Вексель от застройщика – ценная бумага с обязательством по истечении определенного срока уплатить сумму, равную стоимости квартиры. Используется вместо договора инвестирования. В настоящее время практика векселей застройщика получает все более широкое распространение при долевом строительстве. Юристы предупреждают о рисках вексельных операций: в векселе нельзя указывать данные, относящиеся к квартире, и формально у векселедателя нет обязательства погасить долг именно квадратными метрами. В случае возникновения проблем у застройщика, покупатель рискует в результате вместо квартиры получить только деньги или вообще ничего не получить. Соглашаться на вексельные операции можно только в том случае, когда их предлагают надежные компании с хорошей репутацией.
Застройщик не обманул, а банк «нагрел»
Год для Леонида прошел в тревогах: слишком памятны были истории обманутых дольщиков, а на руках не было никаких бумаг, кроме «фигового листка» в виде векселя и кредитного договора, по которому уже шли выплаты. Работать приходилось еще больше, чтобы иметь финансовую «подушку безопасности». Но вскоре после Нового Года дом был благополучно сдан, собственность зарегистрирована, и супруги начали готовиться к новоселью. Параллельно нужно было как можно скорее решить вопрос с переоформлением кредита: очень хотелось понизить процентную ставку и, соответственно, ежемесячный платеж.
Но банк опередил заемщика – однажды утром Леониду позвонил кредитный консультант Дмитрий и пригласил на встречу для перезаключения сделки. Правда, при этом сообщил, что в связи с изменением ситуации на ипотечном рынке банк решил существенно пересмотреть условия договора. Такое начало не сулило ничего хорошего, и Леонид поехал в банк с тревожным предчувствием. Как поется в песне, «предчувствия его не обманули». Банк отказывался продлевать кредит «на невыгодных для себя условиях». И сделал такое предложение, что если бы Леонид был послабее духом и телом, то упал бы в обморок. Во-первых, заемщику предлагалось единовременно доплатить 450 000 рублей, которые пойдут в зачет первоначального взноса – поскольку ранее уплаченный взнос был «минимальным». Во-вторых, вместо снижения процентной ставки, банк объявил, что повышает ее на 3 пункта. Так что вместо уменьшения ежемесячного платежа теперь нужно было отдавать банку почти на 25% больше… И так девять лет!
- Да вы с ума сошли! Это же совершенно кабальные условия! – возмутился мужчина.
Дмитрий (а именно он сообщал Леониду «приятные известия») даже ухом не повел:
- Вы сами подписали договор.
- Да, подписал, но банк мне что обещал? Снизить процентную ставку! А вместо этого задрал ее! Это неправомерные действия. Давайте разбираться в суде.
- Хотите идти в суд – идите. Все равно проиграете. И кредит все равно придется выплатить сполна, да еще со штрафными процентами. Вы, кстати, не забыли, что квартирка ваша в залоге?
Разговор на повышенных тонах едва не перешел в рукопашную. Но, поостыв, Леонид понял, где допустил фатальную ошибку. В кредитном договоре не говорилось, что банк обязуется снизить процентную ставку, и не указывалось никаких конкретных цифр. Формулировка, наоборот, была расплывчатой и двусмысленной: «на втором этапе выполнения договора, сторонами будут пересмотрены условия процентной ставки и определен новый график платежей». «Пересмотреть» и «понизить» - далеко не одно и то же. Леониду стало ясно, что в суде он действительно ничего не докажет, и банковский юрист оставит от него «мокрое место». Но армейское прошлое не позволяло так легко сдаться.
В договоре с банком каждая буква имеет значение. Прежде чем подписывать соглашение, убедитесь, что все пункты не просто понятны вам, но имеют однозначное толкование.
А мы уйдем… в другой банк!
Ситуация была, мягко говоря, невеселой. «Лишних» 450 000 у Леонида не было, к тому же в новой квартире нужно было делать ремонт. Сама квартира была заложена по ипотечному договору. Ежемесячные платежи «съедали» большую часть дохода, и повышать их было просто немыслимо.
- Ну что ж поделать, отправлю ребенка в ясли, пойду работать на полный день, - вздохнула жена. – только справки для яслей надо собрать…
Слово «справки» натолкнуло Леонида на спасительную мысль.
- Справки надо собрать, но не те! Я найду банк, который предлагает программы рефинансирования кредитов, сейчас таких немало – ведь из-за кризиса у многих проблемы. Мы досрочно погасим первый кредит, и будем платить «нормальному» банку, на более приемлемых условиях…
На сей раз Леонид тщательно проштудировал договор, убедился, что досрочное закрытие не грозит ему никакими штрафными санкциями, затем изучил тематические статьи в Интернете, связанные с особенностями перехода прав залога и рефинансированием ипотеки, проконсультировался с юристами, и только после этого «пошел на второй заход».
Подходящих программ рефинансирования было не то что бы много, но все же достаточно для сравнения и осознанного выбора. При этом нужно было не только выбрать банк, но и самому понравиться банку, а для этого – пройти андеррайтинг, то есть заново собрать множество документов, подтвердить доход, оплатить необходимые комиссии. Но игра определенно стоила свеч: в случае успеха, в новом банке Леонид получал процентную ставку на три пункта ниже, чем платил сейчас… Да и с залогом на сей раз все обстояло проще, так как жилплощадь уже не была виртуальной.
И Леонид не прогадал: интересы заемщика и нового кредитора совпали. Второй кредит удалось оформить на удивление легко и быстро, хотя, возможно, Леонида подстегивало желание поскорее расстаться с финансистами, которые едва не «выставили» его почти на полмиллиона и которые, соответственно, остались без платежеспособного клиента и его процентов.
Прошло три года. Кредитор и заемщик по-прежнему довольны друг другом: Леонид исправно выплачивает ссуду, банк строго соблюдает договор, не требует никаких дополнительных взносов, не манипулирует процентной ставкой и время от времени радует приятными бонусами во время маркетинговых акций. Не было бы счастья, да несчастье помогло.
История разрешилась благополучно, но заемщику пришлось потратить немало нервов, времени и средств, чтобы повернуть ситуацию в свою пользу. Между тем подстраховаться можно было еще в самом начале «кредитного марафона» - тщательно изучить рынок, сравнить различные кредитные предложения, без спешки выбрать банк, «с лупой» прочесть договор. То есть сделать сразу все то, что пришлось делать потом, когда «жареный петух клюнул». Спешка при покупке квартиры и оформлении ипотеки может обойтись чересчур дорого, в прямом смысле слова.
Историю записала Анастасия Ивелич
