Что выгоднее: аренда или ипотека?
Вопрос о том, что выгоднее приобрести жилье в ипотеку или арендовать — индивидуальный и зависит от множества факторов. Таких, как возможности, предпочтения и жизненная ситуация каждого конкретного человека, а также действующих условий аренды и условий ипотечного кредита.
Посчитаем, что выгоднее
Если рассматривать этот вопрос с чисто математической точки зрения, то аренда выгоднее ипотеки. Но только с финансовой точки зрения. Сравним на условном примере арендные и ипотечные платежи.
Для этого рассмотрим двухкомнатную квартиру, общей площадь 54 кв. м в 17-этажном панельном доме, расположенную в пешей доступности от ст. м. «Новокосино». Стоимость квартиры составляет 8 млн рублей. Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20%, срок кредитования — 20 лет, подтверждение доходов — справка НДФЛ-2. При процентной ставке 14,5%, крайне выгодной на сегодняшний день, ежемесячный платеж по кредиту составит порядка 82 000 рублей. При этом доход семьи в месяц должен быть не менее 164 000 рублей. В общей сложности за 20 лет заемщик выплатит банку по кредиту и процентам 19,68 млн рублей. Стоимость найма такой же квартиры составляет в месяц 40 000 рублей. Таким образом, общая сумма порядка 20 млн рублей, которую ипотечный заемщик выплатит банку за 20 лет позволяет арендовать эту же квартиру на протяжении 40 лет.
Плюсы ипотеки
Главный плюс ипотеки в том, что приобретаемое жилье становится вашей собственностью. Это дает широкий простор для действий, начиная от прописки, заканчивая возможностью сделать ремонт и обустроить жилье по своему вкусу. В любом случае покупка недвижимости (даже в ипотеку) — это большое вложение, крепкий задел на будущее, ведь недвижимость с каждым годом дорожает и крайне редко обесценивается.
Прирост стоимости квартиры за годы выплаты кредита в итоге может окупить проценты по ипотечному кредиту. Выплачивая ипотечный кредит, заемщик имеет четкое представление о размере ежемесячных платежей по кредиту и уверенность, что размер этих платежей не увеличится во время всего срока кредитования. Единственный очевидный минус ипотеки — серьезная переплата за приобретаемое жилье: затраты на страховку и оплата процентов прибавляют к стоимости жилья около 30–50%.
Плюсы аренды
В пользу аренды говорит экономия — стоимость найма обычно ниже размера ежемесячной ипотеки. Арендовать квартиру дешевле, чем приобрести в ипотеку. Возможность отказаться от услуг в случае изменения условий договора или ухудшения финансовой ситуации без особых материальных потерь. Арендуемое жилье ни к чему не обязывает — это жилье, которое можно поменять в любой момент.
Отсутствуют обязательств перед банком в случае просрочки платежей. Возможность получения жилья на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето) минусов аренды можно отметить: зависимость от собственника жилья, наличие обязательств (часто жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а порой собственники даже приходят с визитами для проверки), отсутствие свободы действий — невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение (часто в съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей). Главный минус — арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.
Кому больше подходит ипотека
Покупка жилья в ипотеку больше подходит тем, у кого довольно высокий стабильный доход. Тем, кто может позволить себе ежемесячно отдавать значительную сумму.
Эта сумма гораздо больше, чем при аренде такой же квартиры. Часто это семьи с детьми, женатые пары, люди в возрасте, которые не желают зависеть от собственников и изменчивых условий рынка аренды, а хотят проживать в собственном доме на правах полноценных хозяев. Потенциальные заемщики в сегодняшних условиях – это люди, которые имеют твердые позиции на своих рабочих местах и уверены в завтрашнем дне. Они уверены в своей востребованности на рынке труда, уверены в том, что даже, если потеряют работу, будут способны заработать. Ипотека становится выгодной при наличии не менее 30% собственных средств, лучше — 50%. Привлечение кредита становится наиболее выгодным при непрямых обменах имеющегося жилья на новое с целью улучшения жилищных условий. В этом случае заемщики «добирают» кредитными средствами сумму необходимую для доплаты.
Кому — аренда
Аренда больше подходит тем, кто не может позволить себе очень больших затрат и не очень уверен в завтрашнем дне. Аренда хороша для тех, кто ценит возможность не привязываться к дому или квартире в каком-то определенном месте, кто часто меняет работу, много путешествует. Например, молодым специалистам, студентам или служащим с небольшим или нестабильным доходом.
Сдача в аренду квартиры, приобретенной в ипотеку
Наталья Сивко, управляющий директор компании «Миэль-Аренда»: Мы в своей практике сталкиваемся со сдачей квартир в аренду, по которым еще не погашен ипотечный кредит. Но обязательным для этого является наличие согласия банка. Пока ипотека не выплачена, юридически квартира принадлежит банку. Если клиент банка предполагает сдавать квартиру в аренду, то такую возможность надо согласовать с банком и внести соответствующий пункт в договор».
Особенности менталитета
Как известно, в западных странах аренда жилья — более распространенное явление, чем его покупка. Например, в Германии от 60% до 80% населения ничем никогда не владеют, только снимают. В России особенности менталитета таковы, что нам важно иметь свое собственное жилье — «Мой дом — моя крепость». Кроме того, за рубежом достаточно хорошо развито законодательство, защищающие арендатора и определяющее правила игры на этом рынке. В России в этой области еще многое предстоит доработать.
