Продажа залоговой квартиры - процедура оформления
В этой статье мы подробно расскажем как продать ипотечную квартиру, на что обратить внимание.
Ипотечный займ – дело серьезное и требует продуманных действий. К сожалению, в жизни случаются ситуации, когда нет больше возможности выплачивать задолженность. Типичным примером является развод, когда общий семейный дом вроде бы уже и не нужен, или потеря дееспособности и, как следствие, лишение достаточного заработка. Если больше вариантов нет, люди решают продать квартиру. Такие случаи встречаются крайне редко. По разным данным, в год отдельно взятые банки проводят порядка 10-15 таких операций или даже меньше.
Начнем с того что есть ряд других способов пересмотреть конкретный ипотечный займ. Обычно банки идут навстречу заемщикам, если у последних действительно возникли сложности с выплатой: это и изменение графика платежей, и продление срока договора, и кредитные каникулы. Но если вариантов больше нет, принимается решение о продаже залоговой квартиры.
Это может произойти двумя способами: заемщик продает недвижимость самостоятельно или банк через суд оформляет её в собственность и продает.
Если квартиру продает банк, то все процедуры переходят к нему. Обычно банк старается продать квартиру втридорога, чтобы покрыть все издержки. Поэтому продажа проходит долго. Вырученные деньги переходят в счет погашения задолженности.
Если же вы принимаете решение взять «быка за рога» и оформить всю сделку самостоятельно, в обязательном порядке проинформируйте банк о своих намерениях. Там же получите консультацию, как всё правильно оформить, ещё раз внимательно изучите кредитный договор, посоветуйтесь с юристом.
Первое, что следует учесть – не пытайтесь продать квартиру по максимальной рыночной цене. Искать покупателя вы будете долго, а в это время ваша задолженность вместе с процентами будут увеличиваться. Это не только ударит по карману, но и отразится в кредитной истории заемщика. Лучше даже если квартира будет продаваться по цене чуть ниже среднерыночной. По той же причине, действовать нужно оперативно.
Для оформления купли-продажи ипотечной квартиры есть несколько способов:
- Покупатель оставляет задаток, заемщик гасит кредит и банк снимает обременение. Затем уже сделка идет в обычном порядке: регистрируется договор купли-продажи, оформляется право собственности и т.д.
- Средства задатка закладываются в ячейку или переводятся на индивидуальный банковский счет заемщика. После этого банк снимает обременение с квартиры, стороны оформляют договор купли-продажи. А уже после регистрации договора залог переходит на погашение кредита.
Отметим, что представитель банка должен присутствовать на всех этапах оформления сделки. Это нужно для того, чтобы исключить разного рода недоразумения. Лучше пригласить и стороннего юриста, для той же цели.
Есть ещё один немаловажный фактор: взаимоотношение суммы задолженности и выручки от продажи недвижимости. Дело в том, что если вырученных денег недостаточно, заемщик должен самостоятельно изыскать средства для погашения остатка. Надо сказать такая ситуация встречается чаще всего. Возможна и обратная схема, когда выручка выходит больше задолженности. Но такие случаи единичны. Следуя логике, банк должен вернуть заемщику «излишки».
