Рынок ипотечных ценных бумаг

В современном мире этот вид активов приобретает все большую популярность, и приносит гарантированную прибыль своим владельцам. Работает этот механизм так. Инвесторы рефинансируют инвестиции в строящиеся объекты, покупая их при помощи жилищных займов. Деньги инвесторам возвращаются в более короткий период времени, чем период погашения жилищной ссуды. Главная задача данных финансовых инструментов — уменьшение рисков невозврата денег во время вложения их в строительство.

Виды ценных бумаг в ипотеке

• Облигации с ипотечным покрытием — это финансовый инструмент, исполнение обязательств по которому может быть обеспечено в полной форме или вместе с залогом. Они могут быть выпущены в бумажной и электронной форме. Их нельзя обеспечить залогом того жилья, которое еще находится на этапе строительства;
• закладная — тип именных ценных бумаг, которые дают право их держателю получить исполнение по обязательствам, обеспечивающимся залогом недвижимости;
• ипотечный сертификат — также именная ценная бумага, дающая право ее держателю распоряжаться долей в общей собственности на ипотечное покрытие.

В нашей стране наибольшей популярностью пользуются закладные. Саму закладную нередко используют в качестве залога.

У нас в стране ипотечными ценными бумагами заинтересовались в 2003 году. Как раз в это время был принят закон об ипотечном кредитовании. Эти активы привлекают отечественных бизнесменов своей ликвидностью и надежной правовой защитой. Они вызывают интерес у инвесторов, которые хотят инвестировать денежные ресурсы в объекты недвижимости, для того чтобы получить прибыль в будущем. Особый интерес они вызывают у пенсионных фондов и страховых фирм. В 2012 году общий объем этих активов составил 47 млн рублей.

Эти финансовые инструменты помогают минимизировать риски невыплат по жилищным займам. Денежные ресурсы данных займов инвестируются в строительство новых квартир и домов. Благодаря такой деятельности реализуется идея, по которой обязательства по долгам превращаются в ликвидные ценные бумаги. Согласно нашим законам, банки, предлагающие жилищные займы, обязаны выпускать облигации.

• Сначала банк составляет кредитный договор с частными и юридическими лицами под залог недвижимого имущества;
• затем ипотечные агентства выкупают у банка закладные;
• денежные средства, приобретенные от размещения облигаций на фондовых рынках, снова приходят к банку.

Их преимущества состоят в их надежности, а также в том, что они рассчитаны на продолжительный срок.

Какими характеристиками они обладают:

• их держатели периодически вносят платежи. Чаще это происходит раз в месяц, реже — раз в квартал;
• платежи от соединенных активов делятся на две части — процентную и амортизационную. В первом случае это плата за пользование кредитом. Во втором случае — погашение самого займа;
• плановая амортизация — выплата кредитных средств, когда срок по погашению займа заканчивается, и вся сумма должна быть уже выплаченной. Корпоративные облигации работают по противоположной схеме. Ипотечный долг не закрывается до окончания срока выплат;
• заблаговременное погашение — лицо, имеющее на себе долг, имеет право выплатить его раньше времени путем продажи недвижимости. Можно продать недвижимость, которую выставляли в роли залога при заключении ипотеки;
• прибыльность этих активов зависит от риска непогашения.

Ипотечные сертификаты участия

Эти активы не имеют номинальной стоимости, кроме того, они именные. Такие сертификаты выдаются только коммерческими компаниями (АО), которые имеют лицензию на такую деятельность. Кредитные компании, которые становятся держателями ипотечных сертификатов, получают долевую собственность на ипотечное покрытие. Доля состоит из денежных требований, недвижимости и ценных бумаг. Депозитарий хранит, владеет и ведет учет всех этих активов. Депозитарий контролирует работу управляющего посредством ведения реестра. Выдавать эти бумаги имеют право только акционерные общества, которые имеют соответствующую лицензию.

Основы регулирования рынка

Российское законодательство регулирует рынок ценных бумаг посредством:

• установки требований к работе участников рынка;
• дополнительного производства этих активов, а также контроля над тем, чтобы эмитенты выполняли свои обязательства;
• лицензирования работы участников данного рынка;
• защиты прав держателей этих активов;
• запрета предпринимательской деятельности без необходимой лицензии.

Деятельность на рынке ценных бумаг регулируется ФЗ №39 «О рынке ценных бумаг», данный закон в последний раз был отредактирован 1 января 2008 года.