Особенности страхования ипотечного кредита
На первый взгляд, предстоящие расходы не так уж велики. Закон обязывает заемщика ипотеки застраховать только один риск — повреждение или уничтожение заложенного имущества (т.е. приобретаемой квартиры). Но банки с мягкой настойчивостью дона Карлеоне предлагают не ограничиваться этим, ведь рисков у ипотечных кредитов значительно больше, чем один.
А что, если объявится неучтенный несовершеннолетний гражданин, чьи права были нарушены при продаже квартиры, и сделку по ипотеке вовсе признают недействительной?.. Мрачноватая перспектива, но предусмотрительность еще никогда никому не вредила. К тому же отказ от страхования дополнительных рисков мгновенно порождает риск отказа в кредите.
Поэтому расходы на страховой полис имеет смысл заложить в бюджет еще на стадии накопления первоначального взноса. Тем более, что срок ипотечного страхования равен сроку кредита.
Большинство банков требуют страховать в свою пользу: само залоговое имущество (приобретаемую квартиру), жизнь и трудоспособность заемщика, а также титул - возможность утраты права собственности на жилье (в случае признания сделки недействительной).
Правовая база страхования ипотеки
- Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 31, п.1, 2, .3. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке» обязывает страховать имущество в пользу залогодержателя (т.е. банка).
- Страхование заложенного имущества в массовом порядке началось после того, как с 1 августа 2004 г. вступило в силу Положение ЦБ РФ от 26.03.2004 N 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
В пункте 6.3.1 указанного Положения жестко определено: залог недвижимого имущества (в т.ч. квартир) может быть признан обеспеченным только при условии, предмет залога застрахован залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей его в качестве залога по ссуде.
Куда пойти страховаться
«Хит-парад» крупнейших страховщиков всем известен: «Ингосстрах», «РЕСО-гарантия», «РОСНО», «МАКС», «Ренессанс-страхование», СГ «Спасские ворота», «Росгосстрах» и ряд других... Полный список российских страховщиков гораздо длиннее, при этом у каждой компании свои расценки, свои принципы работы, свои «козырные» продукты... Впору растеряться, особенно если вы не слишком дружите с цифрами, и вам трудно понять принципы расчета стоимости полиса.
Но будет ли выбор страховой компании вашей головной болью или нет — зависит от банка. Лишь очень немногие кредиторы отдают этот важный вопрос целиком и полностью на откуп заемщику: дескать, только бы страховка была, а кто ее выдал, не имеет значения. Большинство банков исповедуют принцип ограниченной свободы: предоставляют объемный список проверенных страховщиков и настойчиво рекомендуют заключить договор с любым из них. Так действует, к примеру, «Сбербанк». Есть и те, кто не хочет делиться доходами от ипотечных сделок, и предпочитает работать через собственные страховые компании (например, «Альфа-банк», «Уралсиб» и ряд других).
Придирчивость банков к страховщикам имеет свои резоны. Во-первых, компания должна быть надежна и финансово устойчива — ведь ей предстоит собственными деньгами покрывать риски в случае наступления страхового случая. Во-вторых, страховщики, давно работающие на рынке, имеют унифицированные, четко отстроенные процедуры, а также проявляют большую гибкость в расчете тарифов, что удобно и банкам, и заемщикам.
Вам в любом случае придется работать с тем страховщиком, полис которого готов принят к рассмотрению банк, выдающий ипотеку. В спорной ситуации следует учесть, что страховщика сменить легче, чем получить новое одобрение ипотечного кредита.
В некоторых вопросах и банки, и страховщики готовы идти навстречу клиентам-ипотечникам, чтобы не заставлять их нести дополнительные расходы по сделке. Например, если ипотечная квартира имеет «возраст» более трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам), или приобретается не на вторичном рынке, а в новостройке, то страхование титула не является обязательным. А страховые компании при оформлении полиса на страхование жизни и здоровья в большинстве случаев не требуют проходить дорогостоящее медицинское обследование — достаточно заполнения подробной «медицинской» анкеты.
Информация к размышлению
Даже если банк не требует от вас страхования титула, следует учитывать, что риск потерять недвижимое имущество в результате прекращения или ограничения права собственности довольно высок. В том числе и потому, что ипотека сама по себе является ограничением вашего права до момента выплаты кредита. А случится,увы, может всякое. Поэтому вы можете отдельно застраховать в свою пользу риск утраты собственности.
Например, вот каким документом руководствуется в своей работе «РЕСО-Гарантия».
Список документов для оценки риска потери недвижимого имущества в результате прекращения или ограничения (обременения) права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права («голубое свидетельство») или свидетельство о собственности на жилище («розовое свидетельство») | Всегда |
- Договор купли-продажи / мены (с передаточным актом – с 01.03.1996); - Договор о долевом участии в строительстве (если приобреталась как недострой); - Договор передачи / дарения; - Свидетельство о праве на наследство (если наследуется), копия завещания (если наследуется по завещанию); - Акт / свидетельство / договор о приватизации (если приватизировалось); - Судебный акт (вступивший в законную силу) о признании права собственности на имущество или его доли (если оспаривалось) |
Всегда (минимум - один из перечисленных) |
Копии паспортов (свидетельств о рождении) страхователя (заемщика) и созаемщиков | Всегда |
Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры, включая страницу о семейном положении | В случае оформления договора купли-продажи (требуется, когда объект залога - приобретаемое на кредитные средства недвижимое имущество). Продавцы – физические лица. |
Учредительные документы юр.лица со всеми действующими изменениями и дополнениями; Документ, подтверждающий факт внесения записи о юр.лице в ЕГРЮЛ; Документ, подтверждающий полномочия представителя юр.лица действовать от имени юр.лица, и документ, удостоверяющий личность представителя юр.лица. |
В случае оформления договора купли-продажи (требуется, когда объект залога - приобретаемое на кредитные средства недвижимое имущество). Продавец – юридическое лицо. |
Технический паспорт БТИ, Экспликация и поэтажный план | Всегда (кроме земли) |
Выписка из домовой книги | Для жилых помещений |
Документ, подтверждающий, что продавец доли известил остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее | Продажа доли |
Разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки или Постановление местной администрации | Для жилых помещений – только при наличии несовершеннолетних собственников или при наличии зарегистрированных несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, или зарегистрированных недееспособных граждан |
Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного во время брака | Имущество, приобретенное во время брака |
Врачебные свидетельства из ПНД и НД (на продавцов и покупателей) или копии водительских удостоверений | Всегда при возрасте более 60 лет до 60 лет - на усмотрение андеррайтера |
Отчет по оценке рыночной стоимости квартиры / дома / земельного участка | Всегда (Разделы ‘Основные факты и выводы’ и ‘Характеристика объекта оценки’, в т. ч. для квартир информация о соответствии плану БТИ) |
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю | Индивидуальный дом / земля |
План участка с кадастровым номером | Индивидуальный дом / земля |
Так сколько же это стоит?
Все страховые компании еще на стадии консультаций оговаривают, что тарифы по рискам определяются индивидуально в каждом конкретном случае. В табличках на сайтах указываются усредненные значения.
Более точно рассчитать свои расходы помогает онлайн-калькулятор (он есть на большинстве сайтов крупных страховщиков): вы вводите сумму вашего кредита, отмечаете риски, которые планируете застраховать, указываете страховую сумму в процентах, а также ваш пол и возраст. После этого система сама рассчитывает стоимость вашего полиса.
На каждый риск, страхуемый при оформлении ипотеки, существует отдельный тариф.
Тариф на страхование имущества (ипотечной квартиры)в среднем составляет 0,3-0,5% от страховой суммы. Точный размер зависит от многих параметров: техническое состояние дома, состояние квартиры, наличие отделки и т.д.
- Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика колеблется в пределах 0,3-1,5%. Учитываются такие факторы, как возраст, профессия (не по диплому, а реальный род занятий), наличие хронических заболеваний и даже вредных привычек.
- Тариф на страхование титула; связан с историей жилья и его юридической чистотой. Самые рискованные сделки по ипотечным квартирам — те, что связаны с наследством и дарением. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%.
- Общая единовременная сумма всех выплат за полис по ипотеке в среднем составит от 0,5 до 1,5% от суммы кредита.
При заполнении медицинской анкеты будьте готовы ответить на такие вопросы, как «сколько сигарет вы выкуриваете в день» и «как часто употребляете алкоголь», а также указать соотношение роста и веса.
Например, если размер ипотечного кредита составляет 7 000 000 рублей, то ваша выплата по страховому полису за первый год кредита составит от 35 000 до 105 000 рублей. Но каждый год она будет пропорционально уменьшаться в связи с уменьшением долга заемщика перед банком.
Страховая выплата по ипотеке рассчитывается ежегодно, при этом за основу для расчета берется не исходная сумма кредита, а остаток долга. Но страховщик не ограничен в праве ежегодно увеличивать тарифы
Справка
Страховая сумма по ипотечному кредиту — обязанность застраховать определенный риск заемщика или иных лиц, выраженная в процентах от суммы кредита. Устанавливается в кредитном договоре. Если кредитного договора еще нет или сумма страхования в нем не указана, она по умолчанию определяется как 100%. Банки обычно добавляют к этой величине 10%. То есть, если вы взяли кредит на 7 000 000 рублей, то страховая сумма может составить: полная сумма задолженности по кредиту + процент банка = 100% +10%=110% =7 700 000 рублей.
Вы можете застраховать ипотечную квартиру не на сумму кредита, а на полную стоимость. Например, при сумме кредита в 7 000 000 рублей, и полной стоимости квартиры в 12 000 000, страховую сумму можно рассчитать как 100% сумма кредита + % банка + остаток. Полис обойдется дороже, однако при наступлении страхового случая вы получите разницу в свою пользу.
Наступил страховой случай... Что делать?
Самое главное: и с банком, и со страховщиками «договаривайтесь на берегу». Все нюансы, связанные с наступлением страховых случаев и возмещением возможных убытков в связи с ипотекой, следует оговорить заранее, на стадии заключения сделки, не когда «жареный петух клюнул».
Страховой договор по ипотеке нужно изучать не менее внимательно, чем кредитный. В этом документе с исчерпывающей точностью должны быть перечислены обстоятельства, которые страховая компания признает страховым случаем (и произведет необходимые выплаты).
Но если все-таки страховой случай подкрался незаметно... Сразу же свяжитесь и с кредитором, и со страховой компанией. Для каждой ситуации предусмотрен определенный порядок действий. Настал момент воспользоваться плодами вашей предусмотрительности.
В случаеповреждения имущества (например, при пожаре) вы получите страховое возмещение либо на сумму кредита, либо на полную стоимость квартиры — в зависимости от вида полиса. Засада в том, что одной только суммы кредита в некоторых случаях может не хватить...
В случае утраты трудоспособности (тяжелой болезни, травмы, приведшей к инвалидности, или - не дай Бог - смерти заемщика) страховщик погашает долг и уплачивает проценты. Тогда собственником квартиры становится либо заемщик, либо (при самом печальном развитии событий) - наследники.
А вот в случае потери права собственности на жилье – страховку в размере остатка задолженности плюс 10% получит банк... Поэтому, чтобы не остаться на бобах, либо страхуйте жилье на полную стоимость (тогда вы в любом случае получите разницу), либо (как говорилось выше) отдельно страхуйте риск утраты права собственности в свою пользу. Действительно, при нынешних ценах на жилье и дороговизне кредитов очень трудно отрывать от сердца еще и деньги на страховку. Но и кредитные отношения с банком, и операции с недвижимостью — дело рискованное. Жизнь тоже непредсказуема, особенно в России. Поэтому, неохотно приобретая страховой полис по ипотеке, напомните себе, что скупой платит дважды. Если это и не утешит вас в полной мере, то по крайней мере примирит с дополнительными расходами.
Анастасия Ивелич, редактор-эксперт