Ипотечное кредитование: сокращаем документооборот
Риск — благородное дело
На ипотечном рынке набирает силу мода по смягчению требований к заемщикам в рамках «нишевых» ипотечных продуктов и их модификаций. Летний период для этого наиболее удобен — есть время спокойно «обкатать» новые решения.
Последнее знаковое событие в данном направлении произошло на этой неделе. Банк DeltaCredit объявил, что с 9 июля изменил условия выдачи ипотечных кредитов. «Теперь заявление на получение кредита может быть рассмотрено на основании всего лишь одного обязательного документа — паспорта, — говорится в релизе. — Воспользоваться данной возможностью может любой клиент, работающий по найму, который планирует приобрести жилье и располагает первоначальным взносом не менее 50% от стоимости квартиры».
Поясним: банки-участники ипотечного рынка, конкурируя друг с другом, стеснены в возможности снижения процентных ставок. Произошедшее в конце 2011 года — I квартале 2012-го повышение стоимости заемных денег делает любые маневры в этом направлении бессмысленными.
Напомним, что один из способов привлечения денег для банков являются депозиты. Допустим, банк собирает деньги населения по ставке 10% годовых (наиболее агрессивные игроки обещают до 12%). К этому нужно прибавить расходы на содержание офиса. Это где-нибудь 1–2% накладных расходов. Еще 1–1,5% закладывается на риски по невозврату кредита. В итоге получается, что для банка, опирающегося только на заемные у населения средства, себестоимость ипотечного кредита составляет около 13% годовых. А ведь хотелось бы еще и подзаработать…
Кстати, эта простая математическая модель доказывает, что рынок ипотеки финансируется не из «одолженных» у физических лиц денег, а за счет аукционов Центробанка. Ведь, по оценкам АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение мая, составила 12,2% по сравнению с 12,1% в апреле и марте. То есть ниже вышеназванных 13%. А ведь никакой банк никогда не будет работать себе в убыток…
Но вернемся к заявленной теме. АИЖК прогнозирует дальнейший рос процентных ставок во II полугодии — «в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках». Проще говоря, по этому параметру банкам конкурировать друг с другом становится все менее выгодно.
Тем не менее популярность ипотеки растет. «За пять месяцев 2012 года было выдано 240 107 ипотечных кредитов на общую сумму 347,5 млрд рублей, что в 1,6 раза в количественном и денежном выражении превышает уровень пяти месяцев 2011 года — подсчитали в АИЖК. Поэтому банки готовы бороться за свои доли в этом сегменте финансового рынка, что называется, до последнего. Соответственно, как ранее констатировал БН, значимость такого инструмента конкурентной борьбы, как упрощение требований к заемщику, растет.
Кто не рискует, тот не пьет…
Для всех россиян, которые уже имеют ипотечный опыт, это звучит, будто сказка. Не нужно собирать кипу бумаг — справку о доходах, копию трудовой книжки, документы, подтверждающие активы или образование… Да и сам DeltaCredit в релизе свою инициативу без стеснения называет «революционной».
Уточним, до последнего времени «первопроходцем» в «антибюрократической» сфере выступал ВТБ 24. В июне 2011 года банк запустил ипотечную программу «Победа над формальностями». Программа предполагает выдачу кредита по двум документам: по паспорту и на выбор либо копии водительского удостоверения, либо свидетельству о пенсионном страховании. И программа действительно «взорвала» рынок. Как сообщал БН вице-президент банка, управляющий филиалом ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе, по данной программе к марту нынешнего года в филиале выдавался уже каждый четвертый кредит.
При этом на долю ВТБ 24 приходится 21,4% ипотечного рынка Петербурга. То есть простой математический расчет показывает, что «неформальную» ипотеку выбрали 6% от всего числа заемщиков — спрос буквально ажиотажный.
Впрочем, популярность программы не мешала части внешних экспертов критиковать ВТБ 24 за «чрезмерную любовь к риску». Теперь, похоже, критики найдут другой объект приложения силы. Ведь, по всем «скоринговым» оценкам один документ по сравнению с двумя увеличивает риски не вдвое, а на порядок.
Например, запрос водительских прав, кроме функции удостоверения личности носит и вторую. Поскольку при получении документа автовладелец проходит медицинское освидетельствование, наличие прав отчасти гарантирует, что потенциальный заемщик не является душевнобольным. Что весьма важно при юридическом оформлении любых сделок с недвижимостью.
Кроме того, второй документ — это относительно неплохая защита от мошенничества. Ведь на черном рынке поддельные документы преимущественно продаются штучно, а не парами или комплектами.
Владимир Костромин, сотрудник службы безопасности «Кучин»: На сегодняшний день на рынке подделок практически нет выполненных с нуля документов. Существующие полиграфические степени защиты делают кустарную подделку бесперспективной. Если многопрофильные профессионалы и были, то давно переориентировались на рынок пластиковых карт. Традиционно же для использования в мошеннических схемах криминализированными продавцами предлагаются документы «с правкой». То есть добытые с нарушением закона чужие документы, в которых недостоверные данные вносятся «вручную».
Появление «в широком доступе» таких документов — это необязательно карманные кражи. В частности, выехав за периметр города, «за бутылку» не трудно приобрести паспорт у каждой второй асоциальной личности. Но, естественно, два документа на одно лицо у алкоголика труднее выманить, чем один.
По совету друзей
Любопытно, что эта либерализация происходит на относительно негативном общеэкономическом фоне. Так, и представители профессиональных союзов, и регуляторы едины в оценке кредитоспособности сегодняшних заемщиков. Она ухудшается.
Например, согласно данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) почти каждый третий сегодняшний заемщик потребительских кредитов — это потенциальный должник.
Гузелия Имаева, гендиректор НАФИ: Россияне в ближайший год планируют больше занимать, чем сберегать.
В свою очередь заместитель директора департамента по развитию Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Дмитрий Джагмаидзе отмечает, что около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране. По его словам, наиболее частыми причинами возникновения просроченной задолженности вне кризиса являются развод супругов, смена работодателя, а также рождение ребенка. К усугублению проблем заемщика приводит и низкая финансовая грамотность населения.
Впрочем, при более пристальном рассмотрении вопроса выясняется, что DeltaCredit рискует не так уж и опрометчиво. Прежде всего следует учитывать, что банк выдает кредит не просто на приобретение некоей недвижимости, а под конкретные объекты.
Ирина Илясова, региональный директор DeltaCredit в СЗФО: 99% выдаваемых кредитов идет на приобретение определенных квартир как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
Кроме того, как уточнили по «горячей линии» банка, размер кредита ограничивается цифрой в 4 млн рублей. Напомним, в базе «Бюллетеня недвижимости» только в Петербурге на продажу выставлено около тридцати объектов дороже 100 млн руб. А среди опрошенных БН банков максимальный выданный в Петербурге ипотечный кредит оказался у Росбанка.
Илья Злуницын, региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге: Максимальная сумма когда-либо выданного кредита — $1,5 млн.
То есть в пилотном режиме проекта DeltaCredit «Один документ» банк не готов рисковать по-крупному.
Куй железо, пока горячо
И все равно теоретический риск очевиден настолько, что часть отраслевых экспертов уже объявила шаг DeltaCredit всего лишь рекламной акцией, попыткой лишний раз напомнить о себе. Дескать, декларируя услугу, банк якобы будет всяческими способами уклоняться от реального исполнения обязательств.
Более того, на острые вопросы (например, не будет ли по данной программе повышена процентная ставка, и как банк намерен выяснять размеры дохода заемщика) в кол-центре банка ответить не смогли. Предложили встретиться с менеджером и уточнить подробности в личной беседе.
Ирина Илясова: Андеррайтинг платежеспособности происходит по тем данным, которые клиент указал в анкете.
С другой стороны, специалисты ипотечного рынка комментируют инициативу даже с некоторой завистью.
Анастасия Разварина, начальник отдела розничного бизнеса по Санкт-Петербургу: Риски возрастают очень сильно, но они подстраховались высоким первоначальным взносом и планкой по максимальному размеру кредита.
А председатель Комитета по взаимодействию с вузами, научно-исследовательскими учреждениями и экспертными советами Союза Страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада Денис Горулев вообще не видит никаких особых опасностей для начинания.
Денис Горулев: Если у клиента уже есть на руках половина стоимости квартиры, то я хотел бы быть таким сумасшедшим. А если серьезно, то документ нужен, только чтобы идентифицировать личность. Все остальные требуемые для оценки кредитоспособности данные можно собрать по существующим базам данных, в частности по базам бюро кредитных историй.
Впрочем, эксперт признает привлекательность нового продукта для мошенников. Но и с этой точки зрения, по мнению Дениса Горулева, необходимость внесения первого взноса в размере не менее 50% стоимости квартиры является серьезной защитой от мошеннических посягательств.
Со своей стороны добавим, что данная защита даже чрезмерна. Ведь тот же ВТБ 24 в своей программе «Победа над формальностями» в начале лета снизил минимальную планку по первому взносу с 50% до 35%.
В итоге напрашивается вывод, что сегодня сократить число требуемых с заемщика документов могли бы все банки-кредиторы. И не делают это из зашоренности или лени. А ведь, кстати, такое сокращение документооборота несет удобства не только заемщику. Это и экономия рабочих человеко-часов для самих банков.
