Ипотека на землю: выгодно ли?

По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК МИЦ Константина Шибецкого, доля запросов на ипотеку земельного участка составляет не более 5% от всех сделок. Как правило, программ ипотечного кредитования на саму землю очень мало. В основном ипотеку дают при условии покупки дома в ипотеку на участке, но и с этим есть проблемы.

Банки неохотно соглашаются выдавать кредит на загородную недвижимость. Связано это с тем, что у загородного дома сложнее определить его ликвидность, и у банков нет уверенности, что в случае невыплаты кредита залог можно будет реализовать без трудностей. Помимо этого банки ссылаются на несовершенства в законе «Об ипотеке», где приводится объяснение, что по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки собственников. В пункте 1 статьи 62 того же закона оговаривается, какие участки не могут быть предметом залога. Так, банк не сможет выдать кредит в следующих случаях: если участок земли находится в государственной собственности, если земля загрязнена опасными отходами или площадь участка меньше, чем установлено в законе.

Итак, есть два варианта ипотечных программ, которые выдают банки: под залог земли и под залог квартиры. В первом случае нужно быть готовым, что банк будет проверять стоимость и ликвидность участка, при этом земля обязательно должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь разрешение на строительство недвижимости. Преимущество такого варианта заключается в том, что залогом является сама земля, т. е. заемщику не нужно закладывать какую-либо жилую недвижимость (что позволяет сэкономить на ее оценке). Минус в том, что ставки в этом случае будут весьма высоки — от 15% годовых.

Во втором случае вы ставите под залог уже имеющиеся квартиру или дом. Чаще всего встречается именно такой вид банковской программы, в этом случае выдается так называемый «нецелевой кредит». Преимущество этого типа кредита в том, что банк не будет проверять и оценивать сам участок. Как правило, ставка по такому кредиту меньше, чем по ипотеке под залог участка, и составляет 11–13%годовых.

На сегодняшний день число банков, у которых есть программы выдачи кредита под залог участка, невелико — можно пересчитать по пальцам одной руки. В основном это крупные банки, которые могут позволить себе некоторые риски ради расширения продуктовой линейки.

Условия получения кредита у них при этом варьируются не сильно — в основном они схожи. Первоначальный взнос составляет 40–50% стоимости участка, срок кредитования — в среднем 15 лет. Как правило, средняя ставка по кредиту составляет 11–16% годовых в долларах или 16–18% годовых в рублях.

Эксперты отмечают, что в будущем земельная ипотека может стать более популярным продуктом, сегодня это направление кредита считается одним из самых перспективных. Цены на землю поднимаются примерно на 25–30% в год, что делает покупку земли выгодной даже с учетом переплаченных процентов по кредиту. Но, разумеется, конкретная выгода будет зависеть уже от точных характеристик самого участка – местоположение, транспортная доступность, инфраструктура, наличие инженерных коммуникаций и т. д.