Какое жилье банк не примет в залог

К экономическим причинам отказа можно отнести ситуации, когда в залог предоставляется низколиквидное жилье. Банки опасаются, что в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств они не смогут получить нужную сумму после взыскания и реализации такого объекта.

Что же касается юридических причин, то сюда можно отнести ситуации, когда стоимость залогового имущества вполне удовлетворяет требованиям банка, однако его продажа (в случае взыскания) будет связана с большими юридическими сложностями.

Константин Шибецкий, руководитель ипотечного отдела ГК «МИЦ»: Что касается экономических факторов, они довольно просты: банк хочет быть уверен, что если кредит выплачен не будет и жилплощадь заемщика отойдет банку, ее можно будет быстро и выгодно реализовать. Поэтому банк скорее всего откажется принимать в качестве залога квартиру в доме, который в ближайшем будущем подлежит сносу; квартиру в здании с коэффициентом износа выше 60%; жилье в аварийном состоянии и т.д.

Не понравится банку и квартира в доме, подлежащем реконструкции с отселением, вряд ли примут жилье в здании с деревянными перекрытиями. Также довольно трудно убедить банк взять в качестве залога комнаты в коммуналках, общежитиях, домах барачного типа и т.п. Причиной для отказа может послужить и то, что жилье состоит на учете по вопросу капитального ремонта (также сюда нередко относят квартиры, расположенные в блочных и панельных домах, возведенных до 1975 года).

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

Из этого списка может показаться, что банки отказываются брать в залог прежде всего некачественное жилье, но это не совсем так. Могут не принять и вполне хорошую квартиру, весь минус которой состоит в особенностях ее планировки или трудностях с инженерными коммуникациями. Иногда банки отказываются брать в залог малометражное жилье – так  называемые «гостинки», а также квартиры и дома с газовой колонкой. В последнем случае причиной отказа может послужить высокая стоимость страховки.

Играет свою роль и расположение залогового объекта. Так, многие банки осторожно относятся к загородному жилью – интересуются, насколько далеко оно находится от ведущих автомагистралей, есть ли к дому удобный подъезд. Загородные коттеджи всегда вызывают больше вопросов по сравнению с городским жильем, ведь кроме расположения здесь очень важно, предназначен ли дом для проживания круглый год, имеет ли он постоянное электро-, водо- и газоснабжение, нет ли существенных дефектов постройки, инженерных коммуникаций и так далее.

К юридическим же факторам, влияющим на решения банков, относится следующее:

• в квартире (доме) прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица (в этом случае жилье может быть отдано под залог только с разрешения органов опеки, и получить такое разрешение достаточно сложно);
• квартира или дом находятся в долевой собственности (т.е. обременены  правами третьих лиц);
• проведенная перепланировка не оформлена надлежащим образом;
• земельный участок, на котором построен загородный дом, не находится в собственности заемщика.

Разумеется, этот список нельзя считать полным, т.к. у каждого банка могут быть свои правила и свои исключения. Так, некоторые кредитно-финансовые организации, напротив, стремятся занять ту часть рынка, где конкуренция минимальна, и готовы пойти на сделки с определенной долей риска. Если  банк не выдает потенциальному клиенту четкий список ограничений относительно залога, каждый конкретный случай требует отдельного рассмотрения.