Рассрочка или кооператив: что может заменить ипотеку
В настоящее время доля ипотечных сделок на рынке жилой недвижимости Москвы, по данным экспертов, находится на уровне 20-25%, все остальные квартиры, в основном, оплачиваются сразу. Так сложилось, что за последние годы ипотека стала практически безальтернативным инструментом покупки квартиры с отсрочкой выплат. Однако при совпадении некоторых условий альтернативой кредиту под 10-12% годовых может быть рассрочка.
Рассмотрим плюсы и минусы рассрочки при выплате за строящуюся квартиру.
Плюсы
1. Процент меньше и не нужен залог
«Программы рассрочки удобны тем, что предоставляются под меньшие проценты, чем ипотека и не требуют предмета залога. Но при этом рассрочка удобна для покупателей, которые планируют аккумулировать сумму сделки не сразу, но в течение более короткого срока, чем сроки кредитования», - говорит руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кристина Хмель. Зачастую, рассрочка вообще не предусматривает выплату процентов или или ставка очень низкая — на уровне 2% годовых, что делает автоматически рассрочку выгоднее любой ипотеки.
2. Договор напрямую с застройщиком - без участия банка и большого количества документов
Если ипотечный кредит покупатель заключает с банком, то о рассрочке он договаривается напрямую с застройщиком, без привлечения кредитных ресурсов. У этого есть одно простое следствие — чтобы получить рассрочку, необходимо предоставить один единственный документ — паспорт, это отличает рассрочку в лучшую сторону от ипотеки. «По сути, для застройщика рассрочка работает, как резервирование квартир покупателем, он ничего на этом не теряет, и получает все деньги к тому моменту, как стройка будет закончена», - говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Минусы
1. Слишком короткий срок выплаты
Во-первых, чаще всего рассрочка выдается на срок строительства. Как только объект построен, запускается процесс юридических процедур по оформлению статуса домов и к этому периоду, как правило, финансовые обязательства со стороны покупателей должны быть выполнены в полном объеме.Самое щедрое предложение, которое встречается на рынке, это рассрочки на три года. Чаще всего такие предложения встречаются на петербургском рынке недвижимости.
Например, компания «Петербургская недвижимость», эксклюзивный брокер SetlCity, предоставляла своим клиентам беспроцентную рассрочку сроком до трех лет. При этом, при внесении первого взноса были возможны серьезные скидки. Так, если квартира стоит 3 млн руб., а первоначальный взнос по рассрочке составляет 900 тыс. руб., то есть 30% от стоимости, то ежемесячный взнос составил бы около 58 тыс. руб.
Правда, в московском регионе такие предложения встречаются достаточно редко. А «Эталон-Инвест» предлагает всего на полтора года беспроцентную рассрочку только на квартиры в комплексе «Изумрудные холмы» в Красногорске. В свою очередь, московские застройщики готовы на беспроцентную рассрочки сроком до года. Объясняют они это тем, что и без того велик спрос при дефиците предложения.
2. Большой первоначальный взнос
«Первоначальный взнос в большинстве случаев составляет 50 % от стоимости недвижимости. При этом, в отличие от ипотеки, права на недвижимость не переходят к покупателю до тех пор, пока не будет погашена вся сумма», - говорит гендиректор EliteCenter Марина Мелконян. Более того, чем популярнее объект, тем хуже условия для рассрочки. Так, по словам Ирины Кирсановой, заместителя генерального директора по маркетингу и продажам «Пересвет-Инвест», если покупать один из самых бюджетных вариантов в столице — однокомнатную квартиру за 4,7 млн руб. в ЖК «Царицыно», то на годовую рассрочку платежа без процентов можно рассчитывать только при оплате 70 %, то есть порядка 3,3 млн. руб., и, в любом случае, ее срок составит не более девяти месяцев.
Вывод: кому выгодна рассрочка
Таким образом, получается, что рассрочка будет альтернативой ипотеке в нескольких случаях. Во-первых, если покупатель ожидает поступления крупной суммы денег — в виде наследства, бонусов по итогам года, выплаты долга и т.д. Во-вторых, если большая часть стоимости квартиры у него есть. И, наконец, в-третьих, рассрочка является оптимальной формой инвестиций для московских покупателей на региональном рынке. К примеру, если у такого покупателя накопилось около 700 тыс. руб., он может приобрести однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге в новостройке за 1,5 млн руб., выплачивая всего около 20 тыс. руб. в месяц. С учетом того, что все больше людей перемещается в регионы из Москвы в представительства местных компаний или при смене места регистрации юрлица, эта схема может быть оптимальной для сотрудников нового офиса.
Кооперативы: легче, чем рассрочка, но дольше и рискованней
Изначально жилищные кооперативы были весьма популярной схемой на российском рынке недвижимости со времен его становления в 1990-е годы. Более того, такой же механизм активно использовался еще в советское время. Однако после того, как в 2005 году вступил в силу новый закон «О жилищно-накопительных кооперативах», жилищные кооперативы оказались не востребованы из-за слишком серьезных правил регулирования. Во-первых, оказалась невероятно забюрократизирована процедура регистрации новых членов кооператива. Во-вторых, появились новые требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива, которые не позволяют ему полноценно инвестировать в стройку.
Что такое ЖНК?
Схема работает следующим образом: в случае ЖНК (жилищно-накопительного кооператива) для покупки квартиры клиент должен стать членом кооператива и оплатить свой пай. По закону, при недостатке у кооператива средств для завершения строительства его члены солидарно несут субсидиарную ответственность по его долгам в пределах дополнительного взноса каждого из членов.
Таким образом, кооператив – это своего рода инвестиционный консорциум дольщиков, в котором все его члены юридически взаимозависимы. По договору покупатель вносит паевой взнос за квартиру, а также оплачивает вступительный взнос и ежегодные членские взносы. При этом у самого кооператива есть право собирать дополнительные денежные средства не только на собственное содержание, но и на достройку дома в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение его строительства. Все это создает весьма непростую ситуацию для застройщиков.
По словам гендиректора компании «Адресъ-недвижимость» Веры Удачиной, жилищно-накопительный кооператив — это некоммерческая организация, созданная специально для помощи гражданам в приобретении недвижимости. «По сути, кооператив работает по принципу кассы взаимопомощи: периодичность и размер взносов определяются членами кооператива. Когда накопится 30-50% стоимости жилья и истечет период накопления, член кооператива получает из общей кассы средства на покупку недвижимости. Потом он может прописаться и жить на приобретенной площади, а оставшуюся часть стоимости жилья выплатить кооперативу в срок, не превышающий полутора сроков его ожидания квартиры (например, дом строили год, стало быть еще за полтора года, максимум, нужно отдать оставшуюся сумму – при. Ред.)», - объясняет эксперт. Когда вся сумма выплачена, он получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.
Плюсы
Преимущества этой схемы по сравнению с ипотекой:
- Низкие проценты по займу;
- Значительно меньшие дополнительные расходы;
- Минимальный первоначальный взнос;
- Отсутствие необходимости подтверждать свои доходы;
- Возможность зачесть имеющееся жилье в качестве взноса в кооператив, то есть работает схема trade-in.
Минусы
1. Для того, чтобы получить рассрочку платежа на достаточно долгий срок, необходимо выдержать большой период накопления в самом кооперативе, так как сроки выплаты напрямую увязаны со сроками ожидания. То есть, если человек ждет квартиру три года, то выплачивать деньги он будет четыре с половиной года и т.д.
2. До полного возврата заемных средств член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.
Вывод: Кому интересен кооператив
Участие в кооперативах может быть более долгим и более рискованным процессом, чем рассрочка, но такой вариант приемлем для тех, кто не может привлечь сразу большие суммы денег, требуемые в рассрочке. По сути, по такому параметру, как материальная возможность покупателя, – кооператив наиболее точная альтернатива ипотеке, если бы не его высокие риски.
Другие кооперативные возможности
Есть еще одна возможность покупки квартиры, очень похожая на жилищные кооперативы, - это потребительские кооперативы. После того, как закон очень серьезно ограничил работу – ЖНК и ЖСК, некоторые энтузиасты и строительные компании стали открывать кооперативы такого типа.
По сути, это те же ЖНК, однако их деятельность регулируется не законом о кооперативах, а Гражданским кодексом. Таким образом, общий порядок регулирования их работы оказывается гораздо менее строгим, но пайщики таких потребительских кооперативов никак не защищены перед законом.
По закону, это добровольное объединение пайщиков, оказывающее финансовую взаимопомощь своим участникам. Его основное отличие заключается в том, что кредиты могут выдаваться на любые нужды, а не только на покупку недвижимости. При этом член кооператива может получать доход в виде процента со средств, которые он предоставил в общую кассу. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе определяются индивидуально.
