Страхуем ипотечный кредит
Ипотечные банки очень неохотно соглашаются на снижение первого взноса - чем больше кредит они выдают, тем больше рисков на себя принимают. Какой же выход? В международной практике принято страховать банковские кредитные риски. В результате заемщик платит 10% или даже 5% своих денег, а "разницу" в 20-25% до стандартных банковских 30% "покрывает" страховка. Давайте рассмотрим как же застраховать ипотечный кредит, в чем его нюансы?
Ипотечное страхование в разных странах начиналось по-разному: в США первые "ростки" создания ипотечно-страховой системы появились в середине 30-х годов прошлого века, в Великобритании - только накануне 1970 года, в Израиле всего лишь 7 лет тому назад. Типы финансовой поддержки также сильно отличаются друг от друга - где-то государство взяло на себя "бремя" финансирования страховых ипотечных программ, где-то работают частные организации - как некоммерческие, так и коммерческие, в большинстве стран эти две формы сочетаются.
Конечно, подобный уровень развития в мире был достигнут не сразу - большинство стран, где сегодня успешно взаимодействуют заемщики, кредиторы и страховые компании, смогли прийти к существующему уровню развития только с течением времени, накопив значительный опыт по проведению андеррайтинга (то есть предварительной оценки платежеспособности заемщиков) и оценки собственных рисков. В США первые попытки предложить населению ипотечные кредиты с первоначальным взносом в 20% наблюдались еще во времена Великой депрессии (начало 30-х годов прошлого века): для этих целей там была разработана специальная программа, опиравшаяся на финансовую поддержку государства. Называлась эта программа "Фонд взаимного ипотечного страхования Федеральной жилищной администрации", или сокращенно ФЖА. Ориентирована она была, в первую очередь, на людей с не слишком высокими доходами. Постепенно максимальный размер кредита, который заемщик мог получить в рамках этой программы, увеличивался и сегодня достиг всех 100% - то есть современный американец может получить кредит на квартиру или дом у банка, вообще не внеся ни цента собственных средств. Максимальный срок такого кредита составляет 30 лет, страховые премии вносятся заемщиком ежегодно. Но если в первый раз он платит страховой компании 1,5% от стоимости приобретаемого жилья, то при продлении договора этот процент уменьшается втрое - до 0,5 процента. Еще более выгодные ставки у частных американских страховых компаний - при том же сроке кредита страховка может вноситься как авансом, так и помесячно или ежегодно. Ее стоимость варьируется от 0,3 до 1% в год.
Аналогично ситуация с уменьшением первоначального взноса и его постепенная "ликвидация" складывалась в Канаде и в Австралии. Та же закономерность прослеживается и в практике других стран, которые гораздо позднее присоединились к программе ипотечного страхования. Например, в Израиле, где практика страхования банковских рисков возникла лишь в 1998 году, размер максимального кредита, который мог получить в то время заемщик, составлял всего 60 процентов. По прошествии нескольких лет в результате успешной работы банков (при формировании ими общих принципов проведения андеррайтинга) сумма кредита была увеличена до 90 процентов. Таким образом, сегодня в Израиле резиденты могут приобрести жилье по ипотеке, внеся не более 10% собственных денег. Аналогично развивалась практика ипотечного кредитования в Гонконге - там страхование банковских рисков началось на год позже, чем в Израиле, в 1999 году.
Делим ответственность по ипотеке
Мировая практика показала, что риски банка минимизируются гораздо лучше, если страховка "покрывает" не все 100% потенциальных убытков. Первоначальный кредитор (то есть банк) должен принять на себя часть кредитных рисков, чтобы более тщательно проводить проверку своих заемщиков. Иначе у них появится соблазн выдать слишком много кредитов.
К примеру, принципы работы американской ФЖА начисто отрицают возможность какого-либо субсидирования. Но так как ставка по обслуживанию страховок одинакова и для "сильных", и для "слабых" заемщиков, то невольно происходит так называемое "перекрестное субсидирование": избыточный доход от страховых взносов малорисковых клиентов перекрывает убытки от расходов страховщиков на высокорисковых клиентов (в первую очередь, с низким уровнем дохода).
У ФЖА были и другие программы, нацеленные исключительно на малодоходные слои населения - так называемые программы страхования "особых рисков". Как правило, в их рамках страховщики не рассчитывают на то, что заемщик будет аккуратно и своевременно выплачивать причитающиеся с него взносы. И поэтому периодически вынуждены обращаться в государственное Казначейство с просьбой о выделении дополнительных средств.
Социалка
В других странах государственные программы ипотечного страхования имеют более ярко выраженный "социальный" характер. К примеру, в Литве государственные страховщики обслуживают широкий круг заемщиков, которые платят весьма высокие страховые взносы (в среднем 3-4,5%, причем исключительно на условиях предоплаты). Правда, примерно половина всех клиентов относится к группе лиц с так называемыми "особыми нуждами" и платят гораздо меньше. Особые нужды по-литовски - это, к примеру, проживание в ветхом жилье. Из "экзотических" следует отметить государственную программу страхования ипотечных рисков в Южной Африке - кстати, действует она с 1989 года. Под ее действие подпадают исключительно заемщики с низким уровнем доходов - для них установлены минимальные страховые взносы, которые даже не покрывают операционных расходов страховщика.
