Будет ли востребован апгрейд «детской» ипотеки?

Большинство дотируемых из казны ипотечных продуктов отличает важная особенность, которую никто не скрывает: они распространяются на первичное жилье. Заодно поддерживается и строительная отрасль. Вторая особенность таких программ не афишируется. Состоит она в том, что после относительно крупных бюджетных трат на антикризисное субсидирование в 2015–2016 годах государство стало выбирать для поддержки узкие социальные слои, чтобы при умеренных тратах можно было рапортовать с трибун о глобальных достижениях.

Вышесказанное относится и к ипотечному продукту, появившемуся на рынке 1 января 2018 года. Он назывался угловато: «Государственная жилищная программа поддержки семей, в которых с 2018 по 2022 год появится второй или третий ребенок». Подробности можно найти в принятом 30 декабря 2017 года Постановлении №1711. Документ обещал семьям жилищные кредиты по 6% на ограниченный срок (5 или 8 лет) в зависимости от количества детей.

В профессиональных кругах этот ипотечный продукт получил неофициальные названия: «детская» или «семейная» ипотека. Но на фоне высоких ожиданий спрос на продукт оказался минимален. Попробуем разобраться, имеем ли мы дело с абсолютно популистской фишкой от государства или все же инициатива полезна для россиян.

Кому и сколько

На старте заявлялось, что льготой имеют право воспользоваться граждане, у которых второй или третий ребенок родился с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022 года. Потом в ходе долгих препирательств банков с регулятором в тексте появилось дополнение про четвертого и последующих малышей.

Но продукт сразу забуксовал: на начало марта по всей стране общими усилиями 47 банков, участвовавших в программе, выдали 9 таких кредитов (см. таблицу). Конечно, причастные лица оправдывались, что родители новорожденного не побегут за ипотекой на следующий день после выписки из роддома, и надо дать им некоторое время. Прошел год с небольшим, и выдача«семейной» ипотеки продолжает расти: сейчас показатель достиг 4 тыс. выданных ипотечных кредитов, подсчитала президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Мария Батталова, глава петербургского филиала Абсолют Банка: В минувшем году я не раз слышала от коллег, что востребованность программы оставляет желать лучшего. И далеко не всегда проблемы отсутствия спроса носят экономический характер. Например, за год успело родиться не так много деток, чтобы в банки пришли толпы родителей.

В любом случае только Сбербанк и только в Петербурге по разным программам одобряет ежедневно больше заявок на ипотеку. Естественно, такие жалкие результаты государство не устраивали — это уже скорее антипиар. Некие корректировки программы были предприняты летом 2018 года, но потенциальные заемщики продолжали игнорировать продукт. Таким образом, в начале 2019 года стало окончательно понятно, что программа нуждается в кардинальном реформировании, иначе выделенные на нее бюджетные 600 млрд рублей останутся неосвоенными.

Мария Батталова: Покупатель с детьми ищет вариант сразу переехать, а не мыкаться по съемным квартирам. Поэтому новостройка не выглядит подходящим решением. Нет лишних денег одновременно гасить ипотеку и снимать угол, пока ипотечная квартира достроится.

Без лирики

Сегодня редкий банкир, выступая перед массами, не заявляет: «Наш банк продлил действие «детской» ипотеки на весь срок выплаты кредита». Это неприкрытое лукавство. Не банки по широте душевной увеличили дотационный период, а правительство во вступившем в силу с 13 апреля 2019 года Постановлении №339.

Юлия Логинова, глава центра ипотечного кредитования петербургского филиала Газпромбанка: Пересмотр условий в сторону либерализации оживляет спрос. Ранее продукт был не столь интересен возможным заемщикам. Но звонки были.

Из пояснительной записки к закону следует, что помимо увеличения периода субсидирования на весь срок действия кредита в размере 6% годовых, «внесенные изменения позволят людям еще раз рефинансировать свои долговые обязательства».

Далее к базовым правилам можно отнести:

• государство дотирует ставку только при покупке в новостройке или новом, только что сданном доме;
• после получения кредита под 6% годовых далее растущее число детей не предполагает новые льготы;
• претендовать на ипотеку может любой из биологических родителей второго, третьего и последующих детей;
• положенные при ипотеке и добровольные страховки заемщик оплачивает за собственный счет;
• размер первоначального взноса обязан быть не менее 20%, не запрещается, чтобы он полностью вносился материнским капиталом.

Между тем консалтинговая компания «Русипотека» ежемесячно отслеживает динамику выдач ипотеки по «семейной» программе. Эксперты подсчитали, что на май 2019 года суммарный объем выданных кредитов достиг 12236 единиц, среди них 30% — рефинансирование. Иными словами, программа постепенно ожила.

Татьяна Савина, управляющая филиалом банка «Уралсиб» в Санкт-Петербурге: Как бы там ни было, на сегодня это самый значительный льготный продукт по ипотеке. Поэтому к «детской» ипотеке и приковано столько внимания.

Из разговора в кулуарах банковской конференции: Нам «детская ипотека» категорически не интересна — риски заоблачные. Не финансовые риски, а репутационные. Мы дадим кредит, а многодетная семья обанкротится. И как мы будем ее выселять? Наше имя по всем телеканалам шпынять примутся.

Путин топает ногой

С другой стороны, завуалированный пиар-характер продукта лишний раз подчеркивает сам президент РФ Владимир Путин в своих гневных тирадах о жадных банкирах. Так, в апреле 2019 года он обещал, что появятся новые законодательные изменения, упрощающие семьям получение льготной ипотеки. И широко известная зампредседателя Госдумы Ирина Яровая даже потребовала от Центробанка создать подразделение «по защите прав семей с детьми при получении льготной ипотеки».

В начале июня Владимир Путин действительно поручил правительству исправить законодательство до 1 ноября 2019 года. А 20 июня уделил проблеме внимание в «Прямой линии», отчитав банкиров за то, что они не спешат рефинансировать ранее выданную ипотеку по ставке 6%. Заодно досталось и Минфину.

Сейчас президентское требование привести «детскую ипотеку» в порядок числится пятым в опубликованном на сайте Кремля списке президентских поручений по итогам «Прямой линии». То есть глава Минфина Антон Силуанов и руководитель Банка России Эльвира Набиуллина должны лично проконтролировать, чтобы родители двух и более детей не получали немотивированных отказов в 6%-й ипотеке. Срок исполнения — теперь уже 1 августа 2019 года.

Но здесь надо кое-что уточнить. По действующему законодательству банки не обязаны объяснять каждому соискателю, почему ему отказано в ипотечном кредите. И даже если банкиров заставить это делать, граждане будут получать отписку вроде: «Вам отказано в кредитовании, поскольку ваш скоринговый балл оказался ниже планки, при которой мы готовы кредитовать сделку». Поможет ли такое объяснение?

В скоринговые баллы для банков аккумулируются такие показатели, как возраст заемщика и срок до его выхода на пенсию, наличие судимостей и приводов в полицию, размер зарплаты и объем расходов в месяц, количество иждивенцев на его попечении и т. д. Аналитики изучают траты миллионов своих карточных и зарплатных клиентов, например по накапливающейся статистике программы «Спасибо» от Сбербанка.

Каждый банк выбирает модель поведения: если ставится задача нарастить портфель заемщиков — планка снижается на сколько-то баллов. Если банк решает кредитовать только граждан с минимальными рисками банкротства, планка поднимается. Только поэтому в одном банке могут одобрить ипотеку, а в другом — нет, и ипотечные брокеры советуют рассылать заявки на кредит сразу в несколько банков.

При этом тот же ЦБ регулярно делает шаги, также заставляющие кредиторов эту планку повышать, чтобы потом россияне, лишившиеся квартир за долги, не выстраивались в пикеты под его дверью. Иначе говоря, Банк России не заставит банкиров выдавать с осени «детскую» ипотеку направо и налево. Вопрос решится какой-нибудь отпиской.

В то же время уход за двумя и более детьми обходится недешево, и банки это прекрасно знают. Соответственно, скоринговый балл у таких семей заведомо ниже, чем у бездетных пар. Но это не значит, что банки отметают претендентов скопом. Наоборот, идет борьба за семьи, где и малышей много, и доходы высокие.

Мария Батталова: Мы однозначно сфокусировались на госпрограмме и сделали дополнительный бонус, предлагая ставку 5,75%.

Оксана Кочерга, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: Мы, в свою очередь, снизили ставку до 5% на весь срок кредитования. Мы видим, что интерес к программе в этом году растет. «Семейная ипотека» будет одним из драйверов ипотечного рынка в 2019 году.

На прошлой неделе стало известно, что Газпромбанк тоже присоединился к программе и объявил о выдаче «Семейной ипотеки» по программе с господдержкой под 4,9% годовых.

Динамика выдач «детской» ипотеки за все время существования льготной программы:

Источник: ГК «Русипотека»

Игорь Чубаха

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.