Рефинансирование ипотечного кредита - полная «перезагрузка» или перекредитование в другом банке

Ипотека - тяжелое бремя. Если человеку удается найти банк, который готов выдать кредит на уже приобретенное жилье на более выгодных условиях – есть смысл в перекредитовании с целью уменьшения ежемесячного платежа и переплаты за весь период в целом. Такая процедура называется рефинансированием ипотечного кредита. Она подразумевает закрытие кредита в одном банке и «открытие» в новом, но на более выгодных условиях. Как осуществить рефинансирование ипотеки, и с какими сложностями придется столкнуться?


Рефинансирование ипотечного кредита


Рефинансирование ипотеки – когда, зачем и кому?


По сути перекредитоваие – это законное право заемщика, которое закреплено Законом «Об ипотеке» (глава 7). Законодатель четко указывает, что залоговое имущество (объект недвижимости) может быть передано для обеспечения кредита другому кредитору.



А вот на практике дело может обстоять иначе – в ипотечных кредитах банки прописывают условия, которые запрещают рефинансирование на весь срок действия договора! Поэтому стоит внимательно знакомиться с документом, который вы подписываете. А некоторые банки еще и зарабатывают на выдаче согласия на перекредитование. Например, за нужную бумагу и начало процедуры в Фиа-Банке попросят 2% от всей суммы остатка по ипотеке!


Старый банк может согласиться изменить условия по договору (снизить процент), правда, и за это, скорее всего, придется платить. Например, «Росбанке» нужно оплатить комиссию от 1%  остатка по кредиту, но не меньше 10 000 руб., а максимально допустимая сумма составит – 50 000 руб.


Когда может понадобиться рефинансирование:



  • Заемщик не может обеспечивать обязательство по кредиту на прежних условиях – потеря работы, рождение детей и т.д. В такой ситуации стоит заранее подготовить почву к рефинансированию - написать заявление в банк об изменившихся жизненных условиях и попросить реструктуризировать долг или отсрочить выплаты по ипотеки на какое-то время. Если вам отказали - просите о смене условий договора (рефинансирование ипотеки).

  • Человеку удалось найти банк, который предлагает более низкую ставку по кредиту - даже 2-3% разницы способны сократить месячный платеж на 4 000 - 6 000 руб.

  • Кредит был оформлен в иностранной валюте и из-за роста курса платеж стал слишком велик - можно искать кредит в рублях (Банк ВТБ24 и Альфа-Банк перекредитовывают такие обязательства - условия индивидуальны для заемщика).

  • У заемщика улучшилось финансовое положение - в такой ситуации рефинансирование поможет значительно сократить переплату. Это происходит как за счет выгодных процентов по кредиту, так и уменьшения срока кредитования. Если будет принято решение выдать кредит на меньший срок - большинство банков «поощряют» таких плательщиков и уменьшают процент по ипотеке в среднем на 0,5 - 1%.


Стоит понимать, что, скорее всего ваш банк будет «противиться» рефинансированию ипотеки в другой финансовой структуре. Правда, многие банки сами готовы вас перекредитовать, чтобы не потерять клиента. Как действовать в таком случае:



  • Пишите заявление в банк, где у вас ипотека, с просьбой рефинансировать невыгодный кредит - в такой ситуации можно неплохо сэкономить на дополнительных расходах, речь о которых пойдет ниже. Операция внутри банка не потребует особых затрат, ведь структура уже оценила квартиру или дом, у нее есть все ваши документы и справки о доходах. В некоторых ситуациях могут попросить доказать, что ваше положение ухудшилось - берете новую справку о доходах или предоставляете налоговую декларацию за последний отчетный период.

  • Вам отказали - стоит отстаивать свое намерение. Подыскиваете банк, где проценты ниже и предоставляете эту информацию. Все равно не согласны - готовимся к рефинансированию в другом банке.



Стоит помнить, что новый кредитор будет тщательно проверять вашу историю, и если она «сомнительная», ожидать положительного исхода не стоит. Значительно снизит шанс рефинансирования в банке, если вы уже обращались в иной банк и вам там отказали.



Куда обращаться для перекредитования ипотеки?


В первую очередь проанализируйте кредитные ставки, которые предлагают банки. Если ваш ипотека оформлена, например, под 16-18%, то есть смысл обратиться в банки: ВТБ24,  Нордеа Банк, ЮниКредит Банк,  Альфа-Банк, Сбербанк, Райффайзенбанк, Росбанк. Эти структуры предлагают перекредитовать вас на условиях пониженных ставок - от 12,5 до 15% годовых. В наличных эта разница довольна существенная, да и программы у банков очень гибкие. Обратите внимание, банки выдадут вам не 100% залоговой суммы, а 70-90%.


Стоит понимать, что перекредитование для нового банка - это, по сути, открытие нового кредита. А это означает, что вам заново придется пройти всю процедуру, чтобы подтвердить свою платежеспособность и не только. Как все происходит:



  • Предоставляется старый договор для анализа кредиторам, квитанции по платежам, справка об отсутствии долгов перед первым банком.

  • Заключается новый договор в выбранном банке.

  • Обязательно страхуется объект залога, а также потребуется независимая оценка объекта недвижимости - у банков свои аккредитованные эксперты, так что и цена на услугу может быть значительно выше, чем у независимых специалистов. Страхуется жизнь заемщика.


Первый вариант событий - три стороны подписывают (старый банк, новый и заемщик) трехстороннюю договоренность. Этот документ станет залогом второй очереди, но только при условии, что старый кредитор дал согласие на перекредитование. Затем новый банк перебрасывает полную сумму для погашения ипотеки, контролируя, чтобы средства были использованы по целевому назначению. После чего старый кредитор обязан снять обременения с объекта недвижимости в реестре запретов и залог (квартира, дом) должны полностью перейти во владение нового кредитора. Новый банк в свою очередь опять накладывает обременение на объект недвижимости и становится держателем залога по ипотеке.


Если ваш банк не соглашается на рефинансирование - применяется другая схема:



  • Полная сумма ипотеки (остаток в старом банке) переводится безналичным платежом кредитору.

  • Заемщик пишет заявление о досрочном погашении ипотеки.

  • Старый кредитор снимает обременения (длится процедура 1-2 месяца).

  • Залог переходит новому кредитору и вам оформляют уже новый ипотечный кредит на более выгодных условиях.


Но в такой ситуации кредитующий банк должен получить гарантию, новый залог на срок, пока действует обременение и, по сути, квартира принадлежит старому банку. Залогом может быть другое имущество или недвижимость заемщика.


Нет такового - на этот срок вам могут увеличить проценты по кредиту на 2-3 пункта. А вот МДМ Банк готов «рискнуть» - он не требует залога на время снятия обременения и ставку по ипотеке не повышает.


Помните, что в любом случае вам придется платить за такую «перезагрузку», но если вам предложат хорошие условия - затраты быстро окупятся.


Ипотечный брокер - когда стоит воспользоваться услугами?


Это еще один вариант рефинансирования невыгодной ипотеки. В чем суть - вам не придется ждать, пока буде погашена старая ипотека. Новый кредит будет выдан еще до полного закрытия старого. Роль ипотечного брокера - он станет гарантом перед новым банком на «беззалоговый» период кредитования, пока существует обременение и оно отражается в реестре.  Речь идет о 1-2 месяцах, в течение которых старый банк будет снимать ограничения.


 Услуги посредника обойдутся от 15 000 до 65 000 руб. Что с выгодой? Если ваш ежемесячный платеж уменьшается при новой ипотеке на 5 000 - 6 000 руб. ежемесячно, это стоит сделать.


Условия  перекридитования - документы и затраты


Вы нашли новый банк и согласовали условия со старым - придется  проходить давно забытую процедуру оформления ипотеки заново! А вот здесь без лишних затрат не обойтись. К чему готовиться:



  • Новая оценка залога - как правило, каждый банк имеет своих аккредитованных оценщиков. Их услуги обойдутся от 3000 до 10 000 руб.

  • Комиссия, связанная с рефинансированием кредита - у каждого банка она своя, в среднем 1 -1,5% от остатка ипотеки.

  • Перевод денег другому банку по безналичному расчету - от 1 000руб.

  • Новый страховой договор - в зависимости от суммы ипотеки моет составить 0,7-1,2%.

  • Оплата (госпошлина) за снятие обременений с объекта недвижимости.

  • Заверение ипотечного договора у нотариуса - хоть эта норма и не является обязательной, многие банки требуют пройти процедуру.


Помимо обязательных процедур, необходимо представить документы, удостоверяющие личность, справку о доходах,  копию трудовой книжки, регистрационные документы на квартиру или дом, старый ипотечный кредит.


Рефинансирование ипотеки - выгодное мероприятие, если найти банк, предлагающий хорошие проценты. Правда, стоит помнить, что главное условие успешного перекредитования - «чистая» история.


Сущность реструктуризации кредитной задолженности


Процесс реструктуризации кредитного долга включает изменение условий финансового договора. Это уменьшает нагрузку клиента и сокращает величину платежа по кредиту. Отличие реструктуризации от рефинансирования – изменение кредитных условий договора происходит в первоначальном банке-кредиторе. Заёмщик подает заявление о реструктуризации в банк, который выдал кредит.


Причины проведения процесса перекредитования:



  • Наступление страхового случая.

  • Возникновение негативных ситуаций для заёмщика, определяется невозможностью оплачивать кредитный долг в полном объёме.


Изменение условий кредитования – оптимальный вариант решения проблем клиента. Банковская организация идёт навстречу людям, преследуя следующие цели:



  • Качество кредитного портфеля.

  • Отсутствие судебных разбирательств.

  • Возврат кредитных средств


Реструктуризация кредитного долга доступна клиентам любой возрастной категории. Обычно банками приветствуется желание заёмщика исправить негативный статус перед финансовой структурой и продолжать выплачивать кредит.


Плюсы реструктуризации



  • Оформление нового договора кредитования с увеличением срока кредита, что уменьшает размер ежемесячного платежа .

  • Возможно предоставление новой процентной ставки, более низкой.

  • Наличие удобного графика платежей.


    Действия банка по возврату долга в случаях, когда клиент не подает на реструктуризацию, а продолжает упорно скрываться от платежей:

  • Введение жёстких условий погашения.

  • Начисление штрафных санкций.

  • Сотрудничество с коллекторскими службами.

  • Обращение в суд.

  • Статистика судебных разбирательств показывает, что списание долга – редкий случай.


Положительные стороны реструктуризации для клиента


Заёмщик рассчитывает получить смягчение условий со стороны банка.  Открываются следующие возможности:



  • Сохранение положительной кредитной истории.

  • Недопущение судебного разбирательства.

  • Экономия денежных средств.

  • Избавление от дефолта (минимизация платежей по графику кредитного договора).

  • Отсутствие выплат неустойки.

  • Ограждение от принудительных взысканий долга по кредиту.


Процесс перекредитования регламентируется нормативными актами. Оформление документов происходит в соответствии с законодательством РФ.


Рефинансирование по видам кредитования



Работа банковской системы включает множество видов кредитных продуктов: потребительское кредитование,товарный кредит, ипотека, автокредитование.
Например, реструктуризация потребительского кредита: в этом случае проводится пересмотр условий договора кредитования. так как нет залога и поручителей, то обычно пересматриваются условия по сроку кредита и иногда процентной ставке.


Ипотечное кредитование для реструктуризации - более трудоёмкий процесс. Законодательство России приняло решение поддерживать ипотечных заёмщиков. Это и обусловило внедрением специальной программы реструктуризации, создания структуры «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов для отдельной категории должников».  Схема работы Агентства:



  • Предоставление льготного периода заёмщику.

  • Погашение ипотеки происходит за счёт ежемесячного транша компании.


Суть стабилизационного займа заключается в обеспечении клиента поддержкой. Заём предоставляется:



  • На оплату страхования по ипотеке.

  • На возмещение штрафных санкций.


Этот процесс позволяет избежать потери имущества. Клиент обязуется в течение льготного периода поправить финансовое состояние.

Реструктуризация автокредита происходит упрощёнными методами. Заёмщик обращается в банк с заявлением. Банк предлагает условия перекредитования.


Продлевается период погашения, иногда снижается процентная ставка – вариант реструктуризации доступен для лояльных клиентов.


Для злостных неплательщиков все чаще банк в качестве долга производит конфискацию автомобиля – это покрывает часть основного долга, а клиент выплачивает остаток.


Виды реструктуризации


Обращение в банк свидетельствует о желание клиента погасить кредитный долг.


Существуют следующие виды реструктуризации:



  1. Пролонгация кредита. Сущность этого процесса характеризуется увеличением срока кредитования. Уменьшается ежемесячный платёж. К минусу сделки можно отнести увеличении итоговой переплаты по кредиту. Предварительные расчёты проводятся кредитным экспертом и согласовываются с клиентом.

  2. Замена валюты в кредитовании. Рост курса иностранной валюты предполагает повышение стоимости кредита при его оплате рублевыми платежами. Это вариант невыгоден клиентам. Перевод в российский рубль позволяет смягчить условия погашения задолженности.

  3. Кредитные каникулы. Банк предоставляет возможность клиенту в течение определенного времени выплачивать только тело кредита. Проценты за этот период не начисляются и не выплачиваются, дополнительной переплаты по кредитному долгу нет. Этот вариант особо привлекателен для заёмщика. Общие положения кредитных каникул определяются условиями конкретных банковских организаций.

  4. Понижение процентной ставки. Программа реструктуризации, в результате которой происходит снижение ставки выполняется для клиентов с положительной кредитной историей.

  5. Сочетание пролонгации и замены валюты. Объединение видов реструктуризации приводит к большей переплате. валюта пересчитывается по курсу ЦБ на дату заключения нового договора, фиксируется задолженность в новой валюте, устанавливается процент по кредиту соответствующий для данной валюты изменяется срок кредита, рассчитывается ПСК с учетом новых условий.


Алгоритм изменения условий кредитного долга


Реструктуризация – оптимальный вариант решения проблем с выплатой кредита, когда важно снизить ежемесячный платеж до размера оптимального для возобновления регулярных ежемесячных платежей.


Процедура изменения кредитных обязательств:



  • Сбор необходимых  документов (паспорт гражданина, анкета-заявка, трудовая книга, справки  с места работы, согласие супруги (а) о замене условий кредитования).

  • Лояльность банковской организации. Финансовая структура получает доказательства банкротства заёмщика.


Существует ряд условий, при которых проводится реструктуризация:



  •  Понижение дохода клиента.

  • Потеря дополнительного источника прибыли.

  • Уход в отпуск по уходу за инвалидом.

  • Призыв на военную службу.

  • Тяжёлые заболевания.

  • Наступление страховых случаев (смертельный исход, инвалидность).


Основные положения реструктуризации


Достоинством перекредитования является бесплатное осуществление этой операции. Исключением будет ипотечный кредит. Этот случай подразумевает выплату сопутствующих расходов: услуги нотариуса, переоформление договора по кредиту. Недостатком осуществления реструктуризации является большая итоговая переплата. Это происходит за счёт увеличения срока кредитования и это конечно, не в пользу заёмщика. Однако, стоит понимать, что невозможность оплаты кредита по старым условиям возникла по вине клиента. Исключение: наступление страхового случая. Но несомненным плюсом будет снижение ежемесячного платежа, который позволит производить оплату безболезненно и в срок. Поэтому реструктуризация кредита – оптимальный вариант решения проблем. 

Сумма кредита :
от 625 000 до 135 млн руб
Срок кредита:
от 5 до 30 лет
Ставка:
от 12,25%