Особенности страхования ипотечного кредита

На первый взгляд, предстоящие расходы не  так уж велики. Закон обязывает заемщика ипотеки застраховать только один риск — повреждение или уничтожение заложенного имущества (т.е. приобретаемой квартиры). Но банки с мягкой настойчивостью дона Корлеоне предлагают не ограничиваться этим, ведь рисков у ипотечных кредитов  значительно больше, чем один. В самом деле, кто может гарантировать, что за пять-десять лет вы ни разу не столкнетесь с серьезным заболеванием,  не останетесь без работы и не понесете непредвиденных денежных потерь? 


Особенности страхования ипотечного кредита


А что, если объявится неучтенный несовершеннолетний гражданин, чьи права были нарушены при продаже квартиры, и сделку по ипотеке вовсе признают недействительной?.. Мрачноватая перспектива, но предусмотрительность еще никогда никому не вредила. К тому же отказ от страхования дополнительных рисков  мгновенно порождает  риск отказа в кредите. 


Поэтому расходы на страховой полис имеет смысл заложить в бюджет еще на стадии накопления первоначального взноса. Тем более, что срок ипотечного страхованияравен сроку кредита. 


«Кредиты.ру» обращают внимание: большинство банков требуют страховать в свою пользу: само залоговое имущество (приобретаемую квартиру),  жизнь и трудоспособность заемщика, а также титул - возможность утраты права собственности на жилье (в случае признания сделки недействительной).


Справка «Кредитов.ру»: правовая база страхования ипотеки



  1. Федеральный  закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 31, п.1, 2, .3  - «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке» обязывает страховать имущество в пользу залогодержателя (т. е. банка).

  2. Страхование заложенного имущества  в массовом порядке началось после того, как с 1 августа  2004 г.  вступило в силу Положение  ЦБ РФ от 26.03.2004 N 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».


В пункте 6.3.1 указанного Положения жестко определено: залог недвижимого имущества (в т.ч. квартир)  может быть признан обеспеченным только при условии,  предмет залога застрахован залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей его в качестве залога по ссуде. 


Куда пойти страховаться 


«Хит-парад» крупнейших страховщиков  всем известен: «Ингосстрах», «РЕСО-гарантия», «РОСНО», «МАКС»,  «Ренессанс-страхование», СГ «Спасские ворота», «Росгосстрах» и ряд других... Полный список  российских страховщиков гораздо длиннее, при этом у каждой компании свои расценки, свои принципы работы, свои «козырные» продукты... Впору растеряться, особенно если вы не слишком дружите с цифрами, и вам трудно понять принципы расчета стоимости полиса. 



Но будет ли выбор страховой компании вашей головной болью или нет — зависит от банка. Лишь очень немногие  кредиторы отдают этот  важный вопрос целиком и полностью на откуп заемщику: дескать, только бы страховка была, а кто ее выдал, не имеет значения. Большинство банков исповедуют принцип ограниченной свободы: предоставляют  объемный список проверенных страховщиков и  настойчиво рекомендуют заключить договор с любым из них.  Так действует, к примеру, «Сбербанк». Есть и те, кто не хочет делиться доходами от ипотечных сделок, и предпочитает работать через собственные страховые компании (например, «Альфа-банк», «Уралсиб» и ряд  других). 


Придирчивость банков к страховщикам имеет свои резоны. Во-первых, компания должна быть надежна и финансово устойчива — ведь ей предстоит собственными деньгами покрывать риски в случае наступления страхового случая. Во-вторых, страховщики, давно работающие на рынке, имеют унифицированные, четко отстроенные процедуры,  а также проявляют большую гибкость в расчете тарифов, что удобно и банкам, и заемщикам. 


«Кредиты.ру» поясняют: вам в любом случае придется  работать с тем страховщиком, полис которого готов  принят к рассмотрению банк, выдающий  ипотеку. В спорной ситуации  следует учесть, что страховщика сменить легче, чем получить новое одобрение  ипотечного кредита. 


В некоторых вопросах и банки, и страховщики готовы идти навстречу клиентам-ипотечникам, чтобы не заставлять их нести дополнительные расходы по сделке. Например, если ипотечная квартира имеет «возраст» более трех лет (срок исковой  давности по недействительным сделкам),  или приобретается  не  на вторичном рынке, а в новостройке, то страхование титула не является обязательным. А страховые компании при оформлении полиса на страхование жизни и здоровья в большинстве случаев не требуют проходить  дорогостоящее медицинское обследование — достаточно заполнения подробной «медицинской» анкеты. 


Информация к размышлению 


Даже если банк не требует от вас страхования титула, следует учитывать, что риск потерять недвижимое имущество в результате прекращения или ограничения права собственности довольно высок. В том числе и потому, что ипотека сама по себе является ограничением вашего права до момента выплаты кредита. А случится,  увы, может всякое. Поэтому вы можете отдельно застраховать в свою пользу риск утраты собственности.   


Например, вот каким документом руководствуется в своей работе «РЕСО-Гарантия». 


Список документов для оценки риска  потери недвижимого имущества в результате  прекращения или ограничения (обременения) права собственности 






























































Свидетельство о государственной регистрации права («голубое свидетельство») или свидетельство о собственности на жилище («розовое свидетельство»)



Всегда



- Договор купли-продажи / мены (с передаточным актом – с 01.03.1996);


- Договор о долевом участии в строительстве (если приобреталась как недострой)


- Договор передачи / дарения;


- Свидетельство о праве на наследство (если наследуется), копия завещания (если наследуется по завещанию);


- Акт / свидетельство / договор о приватизации (если приватизировалось)


- Судебный акт (вступивший в законную силу) о признании права собственности на имущество или его доли (если оспаривалось)



Всегда


(минимум - один из перечисленных)



Копии паспортов (свидетельств о рождении) страхователя (заемщика) и созаемщиков



Всегда



Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры, включая страницу о семейном положении



В случае оформления договора купли-продажи


(требуется, когда объект залога - приобретаемое на кредитные средства недвижимое имущество).


Продавцы – физические лица.



Учредительные документы юр.лица со всеми действующими изменениями и дополнениями;


Документ, подтверждающий факт внесения записи о юр.лице в ЕГРЮЛ;


Документ, подтверждающий полномочия представителя юр.лица действовать от имени юр.лица, и документ, удостоверяющий личность представителя юр.лица.



В случае оформления договора купли-продажи


(требуется, когда объект залога - приобретаемое на кредитные средства недвижимое имущество).


Продавец – юридическое лицо.



Технический паспорт БТИ, Экспликация и поэтажный план



Всегда (кроме земли)



Выписка из домовой книги



Для жилых помещений



Документ, подтверждающий, что продавец доли известил остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее



Продажа доли



Разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки или Постановление местной администрации



Для жилых помещений – только при наличии несовершеннолетних собственников


или


при наличии зарегистрированных несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, или зарегистрированных недееспособных граждан



Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного во время брака



Имущество, приобретенное во время брака



Врачебные свидетельства из ПНД и НД (на продавцов и покупателей) или копии водительских удостоверений



Всегда при возрасте более 60 лет,


до 60 лет - на усмотрение андеррайтера



Отчет по оценке рыночной стоимости квартиры / дома / земельного участка



Всегда (Разделы ‘Основные факты и выводы’ и ‘Характеристика объекта оценки’, в т.ч. для квартир информация о соответствии плану БТИ)



Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю



Индивидуальный дом / земля



План участка с кадастровым номером



Индивидуальный дом / земля



Так сколько же это стоит?


Все страховые компании еще на стадии консультаций оговаривают, что тарифы по рискам определяются индивидуально в каждом конкретном случае.  В табличках на сайтах указываются усредненные значения.


Более точно рассчитать свои расходы помогает онлайн-калькулятор (он есть на большинстве сайтов крупных страховщиков): вы вводите сумму вашего кредита, отмечаете риски, которые планируете застраховать, указываете страховую сумму в процентах, а также ваш пол и возраст. После этого система сама рассчитывает стоимость вашего полиса.



«Кредиты.ру» обрашают внимание, что  на каждый риск, страхуемый при оформлении ипотеки, существует отдельный тариф.



Тариф на страхование имущества (ипотечной квартиры)в среднем составляет 0,3-0,5%   от страховой суммы. Точный размер зависит от многих параметров: техническое состояние дома, состояние квартиры, наличие отделки и т.д.



  • Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика колеблется в пределах 0,3-1,5%.  Учитываются такие факторы, как возраст,  профессия (не по диплому, а реальный род занятий), наличие хронических заболеваний и даже вредных привычек.



«Кредиты.ру» предупреждают: при заполнении медицинской анкеты будьте готовы ответить на такие вопросы, как «сколько сигарет вы выкуриваете в день» и «как часто употребляете алкоголь», а также указать соотношение роста и веса.




  • Тариф на страхование титула  связан с историей жилья и его юридической чистотой. Самые рискованные сделки по ипотечным квартирам — те, что связаны с наследством и дарением. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%.

  • Общая  единовременная сумма  всех выплат за полис по ипотеке  в среднем составит от 0,5 до 1,5% от суммы кредита.


Например, если размер ипотечного кредита составляет 7 000 000 рублей, то ваша  выплата по страховому полису за первый год кредита составит от 35 000 до 105 000 рублей. Но каждый год она будет пропорционально уменьшаться в связи с уменьшением долга заемщика перед банком.



Страховая выплата  по ипотеке рассчитывается ежегодно, при этом за основу для расчета берется не исходная сумма кредита, а остаток долга. Но страховщик не ограничен в праве ежегодно увеличивать тарифы 



Справка «Кредитов.ру»


Страховая сумма по ипотечному кредиту — обязанность застраховать определенный риск заемщика или иных лиц, выраженная в процентах от суммы кредита. Устанавливается в кредитном договоре. Если  кредитного договора еще нет или сумма страхования в нем не указана, она по умолчанию определяется как 100%. Банки обычно добавляют к этой величине  10%. То есть, если вы взяли кредит на 7 000 000 рублей, то страховая сумма может составить: полная сумма задолженности по кредиту + процент банка = 100% +10%=110% =7 700 000 рублей.


Вы можете застраховать ипотечную квартиру не на сумму кредита, а на полную стоимость. Например,  при сумме кредита в 7 000 000 рублей, и полной стоимости квартиры в 12 000 000, страховую сумму можно рассчитать как 100% сумма кредита + % банка + остаток. Полис обойдется дороже, однако при наступлении страхового случая вы получите  разницу в свою пользу. 


Наступил страховой случай... Что делать?


Самое главное: и с банком, и со страховщиками «договаривайтесь на берегу». Все нюансы, связанные с  наступлением страховых случаев и возмещением возможных убытков в связи с ипотекой,  следует  оговорить заранее, на стадии заключения сделки,  а  не когда «жареный петух клюнул».



«Кредиты.ру» напоминают: страховой договор  по ипотеке нужно изучать не менее внимательно, чем кредитный. В  этом документе с исчерпывающей точностью должны быть перечислены обстоятельства, которые страховая компания признает страховым случаем (и произведет необходимые выплаты).


Но если все-таки  страховой случай подкрался незаметно... Сразу же свяжитесь и с кредитором, и со страховой компанией. Для каждой ситуации предусмотрен определенный порядок действий. Настал момент воспользоваться плодами вашей предусмотрительности.


В случае повреждения имущества (например, при пожаре) вы получите страховое возмещение либо на сумму кредита, либо на полную стоимость квартиры — в зависимости от вида полиса. Засада в том, что одной только суммы кредита в некоторых случаях может не хватить...


В случае утраты трудоспособности (тяжелой болезни, травмы, приведшей к инвалидности, или - не дай Бог - смерти заемщика) страховщик погашает долг и уплачивает проценты. Тогда собственником квартиры становится либо заемщик, либо (при самом печальном развитии событий) - наследники. 


А вот в случае потери права собственности на жилье – страховку  в размере остатка задолженности плюс 10% получит банк... Поэтому, чтобы не остаться на бобах, либо  страхуйте  жилье на полную стоимость (тогда вы в любом случае получите разницу), либо (как говорилось выше) отдельно страхуйте риск утраты права собственности в свою пользу. Действительно, при нынешних ценах на жилье и дороговизне кредитов очень трудно отрывать  от сердца еще и деньги на страховку. Но и кредитные отношения с банком, и  операции с недвижимостью — дело рискованное. Жизнь тоже непредсказуема, особенно в России. Поэтому,  неохотно приобретая страховой полис по ипотеке, напомните себе, что скупой платит дважды. Если это и не утешит вас в полной мере, то по крайней мере примирит  с дополнительными расходами.


Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

Сумма кредита :
от 625 000 до 135 млн руб
Срок кредита:
от 5 до 30 лет
Ставка:
от 12,25%