Ипотечное кредитование: сокращаем документооборот

Конкурентная борьба «с бюрократией» на ипотечном рынке дошла до стадии, когда потенциальному заемщику для получения кредита достаточно лишь паспорта. Прежний «антибюрократический» рекорд ВТБ 24 (когда ипотека выдается по двум документам) побит DeltaCredit.

29.05.2018 171
Ипотечное кредитование: сокращаем документооборот

Риск — благородное дело

На ипотечном рынке набирает силу мода по смягчению требований к заемщикам в рамках «нишевых» ипотечных продуктов и их модификаций. Летний период для этого наиболее удобен — есть время спокойно «обкатать» новые решения.

Ипотечное кредитование: сокращаем документооборот

Последнее знаковое событие в данном направлении произошло на этой неделе. Банк DeltaCredit объявил, что с 9 июля изменил условия выдачи ипотечных кредитов. «Теперь заявление на получение кредита может быть рассмотрено на основании всего лишь одного обязательного документа — паспорта, — говорится в релизе. — Воспользоваться данной возможностью может любой клиент, работающий по найму, который планирует приобрести жилье и располагает первоначальным взносом не менее 50% от стоимости квартиры».

Поясним: банки-участники ипотечного рынка, конкурируя друг с другом, стеснены в возможности снижения процентных ставок. Произошедшее в конце 2011 года — I квартале 2012-го повышение стоимости заемных денег делает любые маневры в этом направлении бессмысленными.

Напомним, что один из способов привлечения денег для банков являются депозиты. Допустим, банк собирает деньги населения по ставке 10% годовых (наиболее агрессивные игроки обещают до 12%). К этому нужно прибавить расходы на содержание офиса. Это где-нибудь 1–2% накладных расходов. Еще 1–1,5% закладывается на риски по невозврату кредита. В итоге получается, что для банка, опирающегося только на заемные у населения средства, себестоимость ипотечного кредита составляет около 13% годовых. А ведь хотелось бы еще и подзаработать…

Кстати, эта простая математическая модель доказывает, что рынок ипотеки финансируется не из «одолженных» у физических лиц денег, а за счет аукционов Центробанка. Ведь, по оценкам АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение мая, составила 12,2% по сравнению с 12,1% в апреле и марте. То есть ниже вышеназванных 13%. А ведь никакой банк никогда не будет работать себе в убыток…

Но вернемся к заявленной теме. АИЖК прогнозирует дальнейший рос процентных ставок во II полугодии — «в связи с нестабильной ситуацией на финансовых рынках». Проще говоря, по этому параметру банкам конкурировать друг с другом становится все менее выгодно.

Тем не менее популярность ипотеки растет. «За пять месяцев 2012 года было выдано 240 107 ипотечных кредитов на общую сумму 347,5 млрд рублей, что в 1,6 раза в количественном и денежном выражении превышает уровень пяти месяцев 2011 года — подсчитали в АИЖК. Поэтому банки готовы бороться за свои доли в этом сегменте финансового рынка, что называется, до последнего. Соответственно, как ранее констатировал БН, значимость такого инструмента конкурентной борьбы, как упрощение требований к заемщику, растет.

Кто не рискует, тот не пьет…

Для всех россиян, которые уже имеют ипотечный опыт, это звучит, будто сказка. Не нужно собирать кипу бумаг — справку о доходах, копию трудовой книжки, документы, подтверждающие активы или образование… Да и сам DeltaCredit в релизе свою инициативу без стеснения называет «революционной».

Уточним, до последнего времени «первопроходцем» в «антибюрократической» сфере выступал ВТБ 24. В июне 2011 года банк запустил ипотечную программу «Победа над формальностями». Программа предполагает выдачу кредита по двум документам: по паспорту и на выбор либо копии водительского удостоверения, либо свидетельству о пенсионном страховании. И программа действительно «взорвала» рынок. Как сообщал БН вице-президент банка, управляющий филиалом ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе, по данной программе к марту нынешнего года в филиале выдавался уже каждый четвертый кредит.

При этом на долю ВТБ 24 приходится 21,4% ипотечного рынка Петербурга. То есть простой математический расчет показывает, что «неформальную» ипотеку выбрали 6% от всего числа заемщиков — спрос буквально ажиотажный.

Впрочем, популярность программы не мешала части внешних экспертов критиковать ВТБ 24 за «чрезмерную любовь к риску». Теперь, похоже, критики найдут другой объект приложения силы. Ведь, по всем «скоринговым» оценкам один документ по сравнению с двумя увеличивает риски не вдвое, а на порядок.

Например, запрос водительских прав, кроме функции удостоверения личности носит и вторую. Поскольку при получении документа автовладелец проходит медицинское освидетельствование, наличие прав отчасти гарантирует, что потенциальный заемщик не является душевнобольным. Что весьма важно при юридическом оформлении любых сделок с недвижимостью.

Кроме того, второй документ — это относительно неплохая защита от мошенничества. Ведь на черном рынке поддельные документы преимущественно продаются штучно, а не парами или комплектами.

Владимир Костромин, сотрудник службы безопасности «Кучин»: На сегодняшний день на рынке подделок практически нет выполненных с нуля документов. Существующие полиграфические степени защиты делают кустарную подделку бесперспективной. Если многопрофильные профессионалы и были, то давно переориентировались на рынок пластиковых карт. Традиционно же для использования в мошеннических схемах криминализированными продавцами предлагаются документы «с правкой». То есть добытые с нарушением закона чужие документы, в которых недостоверные данные вносятся «вручную».

Появление «в широком доступе» таких документов — это необязательно карманные кражи. В частности, выехав за периметр города, «за бутылку» не трудно приобрести паспорт у каждой второй асоциальной личности. Но, естественно, два документа на одно лицо у алкоголика труднее выманить, чем один.

По совету друзей

Любопытно, что эта либерализация происходит на относительно негативном общеэкономическом фоне. Так, и представители профессиональных союзов, и регуляторы едины в оценке кредитоспособности сегодняшних заемщиков. Она ухудшается.

Например, согласно данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) почти каждый третий сегодняшний заемщик потребительских кредитов — это потенциальный должник.

Гузелия Имаева, гендиректор НАФИ: Россияне в ближайший год планируют больше занимать, чем сберегать.

В свою очередь заместитель директора департамента по развитию Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Дмитрий Джагмаидзе отмечает, что около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране. По его словам, наиболее частыми причинами возникновения просроченной задолженности вне кризиса являются развод супругов, смена работодателя, а также рождение ребенка. К усугублению проблем заемщика приводит и низкая финансовая грамотность населения.

Впрочем, при более пристальном рассмотрении вопроса выясняется, что DeltaCredit рискует не так уж и опрометчиво. Прежде всего следует учитывать, что банк выдает кредит не просто на приобретение некоей недвижимости, а под конкретные объекты.

Ирина Илясова, региональный директор DeltaCredit в СЗФО: 99% выдаваемых кредитов идет на приобретение определенных квартир как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Кроме того, как уточнили по «горячей линии» банка, размер кредита ограничивается цифрой в 4 млн рублей. Напомним, в базе «Бюллетеня недвижимости» только в Петербурге на продажу выставлено около тридцати объектов дороже 100 млн руб. А среди опрошенных БН банков максимальный выданный в Петербурге ипотечный кредит оказался у Росбанка.

Илья Злуницын, региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге: Максимальная сумма когда-либо выданного кредита — $1,5 млн.

То есть в пилотном режиме проекта DeltaCredit «Один документ» банк не готов рисковать по-крупному.

Куй железо, пока горячо

И все равно теоретический риск очевиден настолько, что часть отраслевых экспертов уже объявила шаг DeltaCredit всего лишь рекламной акцией, попыткой лишний раз напомнить о себе. Дескать, декларируя услугу, банк якобы будет всяческими способами уклоняться от реального исполнения обязательств.

Более того, на острые вопросы (например, не будет ли по данной программе повышена процентная ставка, и как банк намерен выяснять размеры дохода заемщика) в кол-центре банка ответить не смогли. Предложили встретиться с менеджером и уточнить подробности в личной беседе.

Ирина Илясова: Андеррайтинг платежеспособности происходит по тем данным, которые клиент указал в анкете.

С другой стороны, специалисты ипотечного рынка комментируют инициативу даже с некоторой завистью.

Анастасия Разварина, начальник отдела розничного бизнеса по Санкт-Петербургу: Риски возрастают очень сильно, но они подстраховались высоким первоначальным взносом и планкой по максимальному размеру кредита.

А председатель Комитета по взаимодействию с вузами, научно-исследовательскими учреждениями и экспертными советами Союза Страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада Денис Горулев вообще не видит никаких особых опасностей для начинания.

Денис Горулев: Если у клиента уже есть на руках половина стоимости квартиры, то я хотел бы быть таким сумасшедшим. А если серьезно, то документ нужен, только чтобы идентифицировать личность. Все остальные требуемые для оценки кредитоспособности данные можно собрать по существующим базам данных, в частности по базам бюро кредитных историй.

Впрочем, эксперт признает привлекательность нового продукта для мошенников. Но и с этой точки зрения, по мнению Дениса Горулева, необходимость внесения первого взноса в размере не менее 50% стоимости квартиры является серьезной защитой от мошеннических посягательств.

Со своей стороны добавим, что данная защита даже чрезмерна. Ведь тот же ВТБ 24 в своей программе «Победа над формальностями» в начале лета снизил минимальную планку по первому взносу с 50% до 35%.

В итоге напрашивается вывод, что сегодня сократить число требуемых с заемщика документов могли бы все банки-кредиторы. И не делают это из зашоренности или лени. А ведь, кстати, такое сокращение документооборота несет удобства не только заемщику. Это и экономия рабочих человеко-часов для самих банков.