Как выбрать ипотечного брокера

Рассмотрим, как отражается на потенциальном заемщике тесное сотрудничество брокера с банком, и по каким критериям выбирать специалиста.


Как выбрать ипотечного брокера


Ипотечный брокер – это посредник между банком и лицом, желающим взять банки сами активно рекламируют свои продукты. 


С другой стороны, сориентироваться в многообразии предложений на ипотечном рынке и выбрать именно ту программу, которая более всего подойдет конкретному клиенту в конкретной ситуации, не так уж просто. Да и не всегда у потенциального заемщика есть на это время. А ведь даже на незначительной разнице в процентных ставках можно сэкономить солидную сумму.


Кроме того, ипотечный брокер хорошо знает процедуру внутреннего андеррайтинга банков. Зачастую кредитные организации, на словах лояльные ко всем потенциальным заемщикам, на деле неохотно работают с некоторыми их категориями. Например, отказывают индивидуальным предпринимателям, считая их доходы не вполне стабильными. Брокер поможет получить ипотеку, даже если заемщик не отвечает «идеальным» требованиям банка – не имеет достаточных средств для внесения первоначального взноса, не может подтвердить официальный доход или «обременен» плохой кредитной историей.



Однако не всегда посредники действуют только в интересах клиента. На рынке распространена схема работы, при которой брокеры получают вознаграждение от банка за приведенных клиентов. Понятно, что специалист, заключивший такой договор с банком, сделает все возможное, чтобы склонить заемщика сделать выбор в пользу конкретной кредитной организации. При этом условия кредитования для клиента бывают далеко не лучшими из возможных. Ведь нет универсального банка, который предлагал бы оптимальные программы для всех категорий заемщиков.


По мнению участников рынка, такая практика, при которой банк платит брокеру за клиента, является порочной и приводит к утрате доверия потребителей как к кредиторам, так и к риэлторам. Понимая это, многие компании предпочитают другой вид сотрудничества банка и брокера – предоставление преференций для самих клиентов, как правило – в виде скидок к процентной ставке или комиссии за выдачу кредита. Клиентоориентированные ипотечные брокеры выбирают именно этот путь взаимодействия с банком.


Но как отличить добросовестного ипотечного брокера от псевдоспециалиста, который работает с одним-двумя банками, не утруждая себя поиском лучших вариантов для конкретного клиента? По мнению участников рынка, подозрения должен вызвать слишком низкий размер оплаты услуг брокера или же полное отсутствие таковой. 


Скорее всего, такой посредник получает преференции от банка, а значит, будет лоббировать его интересы. Если же брокер начинает советовать обратиться в какой-то банк еще до того, как клиент изложил все свои обстоятельства – он почти наверняка этим банком «прикормлен». Правильная работа строится иначе: брокер сначала выслушивает клиента, определяет, что ему нужно и какие у него возможности, а уже потом решает, где лучше взять кредит.


Слово участникам рынка


Начальник отдела кредитных программ ООО «Аркада-Стиль» Наталья Попова:


– Сегодня, когда ипотека является единственным инструментом для покупки квартиры, и на рынке постоянно появляются новые продукты от банков, услуга ипотечного брокера вновь становится актуальной. Такой специалист экономит деньги и время клиента при оформлении кредита. Он занимается сбором информации о банковских программах, обрабатывает и структурирует эти данные. Обычный риэлтор, не занимающийся профессионально кредитами, сможет предложить клиенту пару известных банков – не более того. Как правило, к помощи ипотечных брокеров прибегают «сложные» клиенты, которые ранее уже обращались в банки на консультацию и получили отказ или же рассчитанная сумма кредита их не устроила. Всем известно, что банки не любят возиться с «проблемными» клиентами. В этом случае вряд ли удастся обойтись без помощи профессионального посредника.


Но даже «идеальный» заемщик, которому с легкостью дадут кредит в любом банке, может сэкономить свои деньги и время, обратившись к ипотечному брокеру. Такие специалисты, обеспечивая банкам хорошие объемы заявок, получают от них преференции в виде снижения процентных ставок и комиссий, а также имеют скидки от страховых и оценочных компаний. К примеру, при оформлении кредита на сумму 1 млн рублей сроком на 15 лет при уменьшении процентной ставки на 1 % клиент, в общей сложности, экономит до 100-130 тыс. рублей. При этом брокер берет на себя решение всех вопросов с банками, оценочной и страховой компанией, позволяя клиенту спокойно заниматься своими делами и зарабатывать деньги. Вдобавок ко всему, брокер расскажет о том, о чем банкиры обычно умалчивают: как уменьшить переплату по кредиту, где хранится закладная и как можно продать квартиру с обременением данного банка, поскольку клиенты сегодня зачастую берут займы на небольшие суммы, планируя улучшить жилищные условия раньше, чем истечет срок кредита. Кроме того, специалист сообщит, как ведет себя банк по отношению к должникам и просрочникам, ведь от форс-мажора никто не застрахован.



Однако бывает и так, что брокер действует в интересах не клиента, а банка, с которым работает. Если специалист не берет за свои услуги оплату или ее размер сравнительно мал – это повод насторожиться. Ведь работа профессионального посредника очень трудоемкая, и никто не станет выполнять ее бесплатно. Скорее всего, у такого брокера имеется договор с определенным банком о выплате некоего «вознаграждения» за приведенного клиента. А, как показывает практика, такие договоры заключают как раз те банки, которые предлагают не очень привлекательные условия кредитования. Чтобы «сделать план», они заманивают брокеров с помощью различных преференций – а вот клиенты при этом могут остаться в проигрыше.


Отмечу, что агентства недвижимости, которые заботятся о своей репутации, не заключают договоров с банками о выплате вознаграждений брокерам. Переговоры могут вестись только о предоставлении преференций для клиентов компании. А уже клиенты платят агентству за выгодные условия по кредиту и качественную работу брокера.


Руководитель отдела ипотеки ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Светлана Лебедева:


- В Омске размер комиссии ипотечного брокера варьируется от 15 до 80 тыс. рублей. В идеальных условиях подбор программы кредитования специалистом занимает 15-20 минут, если ситуация нестандартная – 1-2 дня. На получение положительного решения, как правило, уходит 3-5 рабочих дней. 


Пошагово работа брокера выглядит так: консультация, заключение договора на оказание услуг, проверка документов заемщика, подача заявки в кредитную организацию, после получения положительного решения – согласование объекта с банком, заказ отчета об оценке данной недвижимости и, наконец, организация ипотечной сделки. При обращении к профессионалу вся процедура займет вдвое меньше времени, чем при самостоятельном решении вопроса клиентом.


Трудности при обслуживании того или иного клиента могут возникнуть, если потенциальный заемщик скрывает информацию о текущих обязательствах, просроченных задолженностях или судимостях. Или если он выбирает квартиру со сложной перепланировкой, которую трудно согласовать с банком. Но хороший брокер справится и с этими проблемами. Конечно, существуют и так называемые «безнадежные» заемщики. Однако, рынок ипотеки быстро развивается, банки постоянно обновляют свои продуктовые линейки, да и личная ситуация клиента может измениться, поэтому не исключено, что со временем такой заемщик превратится из «безнадежного» во вполне надежного.


Не стоит думать, что в услугах ипотечного брокера нуждаются только те заемщики, у которых возможны проблемы с получением кредита. «Идеальному» клиенту специалист поможет сэкономить время и деньги, подобрав для него оптимальную программу кредитования с наиболее выгодными условиями. Как правило, крупные агентства недвижимости сотрудничают со многими банками, которые готовы снизить для их клиентов процентную ставку или отменить комиссию, а также рассмотреть пакет документов в более короткий срок. При этом и брокер может получить определенные преференции от банка. Однако если посредник не предоставляет выбора, а упорно настаивает только на одной из программ, толком не объясняя, чем она выгодна клиенту – это повод насторожиться. Чтобы не «нарваться» на такого псевдоспециалиста, который будет действовать в интересах банка, а не клиента, следует выбирать брокера по рекомендации и обращаться в проверенные агентства недвижимости. 


 

Сумма кредита :
от 625 000 до 135 млн руб
Срок кредита:
от 5 до 30 лет
Ставка:
от 12,25%