Кредит на "домик в деревне"

Большинство российских банков сегодня предлагают приобрести собственный жилой дом с земельным участком «в комплекте». Для тех же, кто хотел бы использовать купленную землю не в «жилищных» целях, а, скажем, для ведения хозяйства, кредит под залог самого надела взять будет нелегко. Часты также случаи, когда покупатель земельного участка хотел бы построить дом самостоятельно, а не покупать  готовую «коробку» от фирмы-строителя коттеджного поселка.


Кредит на "домик в деревне"


На Западе земельная банки видят желанного заемщика.


В России же сложилось иное отношение к земельной ипотеке. Дело в том, что достаточно долго тормозил ее рост нерешенный вопрос об обороте сельхозугодий. В 90е земли, принадлежавшие, в основном, бывшим колхозам, были розданы частным лицам по договорам бессрочной аренды. Арендаторы, таким образом, не были частными собственниками этих земель, так что сделки купли-продажи участков практически не осуществлялись.


Усугубило ситуацию и принятие 102-ФЗ «Об ипотеке», который во многом противоречил Гражданскому и Земельным Кодексам. В конечном итоге многие из арендованных в 90е земель были все-таки переведены в собственность, но выход их на свободный рынок так и не был завершен. Часть участков так и осталась у владельцев, которые переехали жить за город; остальные из них, хозяева которых не справлялись с «огородом», была изъята государством.



Так что сегодня в частной собственности граждан находится огромное количество так называемых паев, продать которые их владельцы, в принципе, готовы. Другой вопрос, что государство и банки пока не хотят дать физическим лицам возможность строить дома для собственных нужд. Конечно, покупка земельного участка может быть осуществлена заемщиком и на собственные средства, однако финансовые возможности такого масштаба есть не у всех потенциальных покупателей. Другой возможный вариант -  привлечение денег для приобретения земли в банке под залог уже имеющейся недвижимости. Но естественно, не многие готовы рисковать единственной квартирой в Москве ради смены за окном городского пейзажа на деревенский.


«В настоящее время на рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости более распространены программы на приобретение жилого дома с земельным участком, гораздо менее широко представлены программы на приобретение земельного участка, а также на строительство жилого дома», - рассказывает Светлана Сурина, начальник Управления развития продуктов ипотечного кредитования Сбербанк предлагает программу на приобретение земельного участка. Однако достаточно массовое распространение имеют программы на любые цели, с отслеживанием целевого использования под залог имеющейся недвижимости», - поясняет она.


Одним из первых с предложением для клиентов земельной ипотеки выступилРоссельхозбанк в 2005 году, сегодня подобный продукт есть в списке услуг еще нескольких кредитных организаций. «В основном «загородную ипотеку» предлагают банки, уже закрепившиеся на рынке, кредитуя населения не первый год», - отмечаетЕлена Тартынская, руководитель отдела кредитования физических лиц РОСАВТОБАНКа. «Есть ипотечные программы, когда кредиты выдаются именно на покупку земельного участка, но их – гораздо меньше. И банки в таких случаях предпочитают выдавать кредиты под залог квартир или с дисконтом не менее 30% от рыночной стоимости земельного участка (первоначальный взнос не менее 30% собственных средств). Сроки кредитования и ставки – на рынке могут сильно варьироваться, то есть потенциальный покупатель должен в любом случае посмотреть предложения нескольких банков», - советует она.


Говорит о сложности характеристики условий земельной ипотеки в России и Светлана Сурина: «В связи с недостаточным уровнем конкуренции в данном сегменте говорить о средних параметрах кредитования не очень верно - программы различных банков отличаются существенно». «Однако можно выделить общие характеристики продукта: срок кредита - до 15 лет, первоначальный взнос - от 20%, процентные ставки 12%-16% годовых», - все же пробует описать банковские программы она.


Слабое развитие земельной ипотеки в России эксперты связывают, прежде всего, со сложностью оценки предмета залога. Банки, не желающие столкнуться с невозвратом кредита, вынуждены проводить сложную оценку участка, исходя из условий земельного рынка, которого в некоторых российских регионах не существует как такового. Останавливает банки и понимание психологии заемщика:  банки предполагают, что, в отличие от квартиры, надел не предстает в глазах клиента товаром первой необходимости — а раз так, то в случае материальных проблем, заемщик больше захочет самостоятельно продать участок, а не возвращать кредит.  Тормозят развитие земельной ипотеки также высокие затраты на оформление документации — связано это с тем, что в процессе переоценки земли банку приходится переоформлять закладную на нее несколько раз.


В связи с этим наибольшее распространение получает механизм залогового кредитования для покупки земли, когда банк оформляет кредит под уже имеющуюся собственность. Земельная ипотека же в ее «чистом виде» пока не пользуется популярностью у банков. Во многом это связано, считают специалисты, с низким уровнем спроса на продукт со стороны потребителей. «Целью  построить собственный дом с последующим переездом за город или обустроить дачный участок по индивидуальному проекту, как правило, задаются немногие», - считает  Павел Ильин, заместитель председателя правления «Агропромкредитбанка» и поясняет: «Потому земельная ипотека – продукт довольно специфический и даже отчасти элитарный, основная аудитория которого концентрируется в крупных городах, в том числе в столице. Наличие земельной ипотеки в продуктовой линейке кредитной организации – это один из способов привлечь на обслуживание в банк именно таких  клиентов, наличие которых в клиентской базе, в конечном итоге, интересно любой кредитной организации».



Таким образом, земельная ипотека в России будет развиваться с учетом интересов, в первую очередь, достаточно состоятельных клиентов, которые смогут себе позволить покупку загородной земли. К тому же, земельная ипотека, возможно, позволит таким заемщикам всерьез задуматься об открытии собственного фермерского хозяйства — а это даст возможность развиваться средним и мелким производителям, что будет тормозить монополизацию отдельных видов сельскохозяйственной деятельности.  


Так или иначе, представители банков считают рост предложений по земельному ипотечному кредитованию в будущем вполне закономерным. «Для банков клиенты, приобретающие земельные участки - одни из самых надежных. Вдумайтесь, ведь земля - это единственный продукт, который больше никто не производит», - рассуждаетКосенко Сергей, директор департамента розничного бизнеса Смоленского Банка. «Я убежден, что в будущем целевые кредиты на покупку земельных участков будут только развиваться - с точки зрения маркетинга клиенту всегда хочется получать "специальное" предложение именно на тот товар, покупку которого он собирается произвести. Поэтому в линейках Банков стоит ждать только прироста подобных программ», - резюмирует он.


Схожа точка зрения и Ольги Докучаевой, заместителя начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка: «Тенденций к снижению количества предложений сейчас не наблюдается. Ипотека сегодня находится на волне роста, спрос на любую недвижимость стабилен, цены медленно двигаются вверх с интенсивностью инфляции. Это не дает оснований говорить о стагнации спроса, поэтому нет смысла исключать возможность покупки земли из своих линеек. К тому же, процентные ставки и другие условия кредитования сегодня находятся на исторически наиболее выгодном уровне, что позволяет банкам рассчитывать на рост кредитных портфелей». 

Сумма кредита :
от 625 000 до 135 млн руб
Срок кредита:
от 5 до 30 лет
Ставка:
от 12,25%