Страхуем ипотечный кредит

Что такое ипотечное страхование? Почему банки не дают ипотеку без страховки? Как оформить страховку на ипотеку?

29.05.2018 188
Страхуем ипотечный кредит

Ипотечные банки очень неохотно соглашаются на снижение первого взноса - чем больше кредит они выдают, тем больше рисков на себя принимают. Какой же выход? В международной практике принято страховать банковские кредитные риски. В результате заемщик платит 10% или даже 5% своих денег, а "разницу" в 20-25% до стандартных банковских 30% "покрывает" страховка. Давайте рассмотрим как же застраховать ипотечный кредит, в чем его нюансы?

key-2732312_1280.jpg

Ипотечное страхование в разных странах начиналось по-разному: в США первые "ростки" создания ипотечно-страховой системы появились в середине 30-х годов прошлого века, в Великобритании - только накануне 1970 года, в Израиле всего лишь 7 лет тому назад. Типы финансовой поддержки также сильно отличаются друг от друга - где-то государство взяло на себя "бремя" финансирования страховых ипотечных программ, где-то работают частные организации - как некоммерческие, так и коммерческие, в большинстве стран эти две формы сочетаются.

Конечно, подобный уровень развития в мире был достигнут не сразу - большинство стран, где сегодня успешно взаимодействуют заемщики, кредиторы и страховые компании, смогли прийти к существующему уровню развития только с течением времени, накопив значительный опыт по проведению андеррайтинга (то есть предварительной оценки платежеспособности заемщиков) и оценки собственных рисков. В США первые попытки предложить населению ипотечные кредиты с первоначальным взносом в 20% наблюдались еще во времена Великой депрессии (начало 30-х годов прошлого века): для этих целей там была разработана специальная программа, опиравшаяся на финансовую поддержку государства. Называлась эта программа "Фонд взаимного ипотечного страхования Федеральной жилищной администрации", или сокращенно ФЖА. Ориентирована она была, в первую очередь, на людей с не слишком высокими доходами. Постепенно максимальный размер кредита, который заемщик мог получить в рамках этой программы, увеличивался и сегодня достиг всех 100% - то есть современный американец может получить кредит на квартиру или дом у банка, вообще не внеся ни цента собственных средств. Максимальный срок такого кредита составляет 30 лет, страховые премии вносятся заемщиком ежегодно. Но если в первый раз он платит страховой компании 1,5% от стоимости приобретаемого жилья, то при продлении договора этот процент уменьшается втрое - до 0,5 процента. Еще более выгодные ставки у частных американских страховых компаний - при том же сроке кредита страховка может вноситься как авансом, так и помесячно или ежегодно. Ее стоимость варьируется от 0,3 до 1% в год.

Аналогично ситуация с уменьшением первоначального взноса и его постепенная "ликвидация" складывалась в Канаде и в Австралии. Та же закономерность прослеживается и в практике других стран, которые гораздо позднее присоединились к программе ипотечного страхования. Например, в Израиле, где практика страхования банковских рисков возникла лишь в 1998 году, размер максимального кредита, который мог получить в то время заемщик, составлял всего 60 процентов. По прошествии нескольких лет в результате успешной работы банков (при формировании ими общих принципов проведения андеррайтинга) сумма кредита была увеличена до 90 процентов. Таким образом, сегодня в Израиле резиденты могут приобрести жилье по ипотеке, внеся не более 10% собственных денег. Аналогично развивалась практика ипотечного кредитования в Гонконге - там страхование банковских рисков началось на год позже, чем в Израиле, в 1999 году.

Делим ответственность по ипотеке

Мировая практика показала, что риски банка минимизируются гораздо лучше, если страховка "покрывает" не все 100% потенциальных убытков. Первоначальный кредитор (то есть банк) должен принять на себя часть кредитных рисков, чтобы более тщательно проводить проверку своих заемщиков. Иначе у них появится соблазн выдать слишком много кредитов.

К примеру, принципы работы американской ФЖА начисто отрицают возможность какого-либо субсидирования. Но так как ставка по обслуживанию страховок одинакова и для "сильных", и для "слабых" заемщиков, то невольно происходит так называемое "перекрестное субсидирование": избыточный доход от страховых взносов малорисковых клиентов перекрывает убытки от расходов страховщиков на высокорисковых клиентов (в первую очередь, с низким уровнем дохода).

У ФЖА были и другие программы, нацеленные исключительно на малодоходные слои населения - так называемые программы страхования "особых рисков". Как правило, в их рамках страховщики не рассчитывают на то, что заемщик будет аккуратно и своевременно выплачивать причитающиеся с него взносы. И поэтому периодически вынуждены обращаться в государственное Казначейство с просьбой о выделении дополнительных средств.

Социалка

В других странах государственные программы ипотечного страхования имеют более ярко выраженный "социальный" характер. К примеру, в Литве государственные страховщики обслуживают широкий круг заемщиков, которые платят весьма высокие страховые взносы (в среднем 3-4,5%, причем исключительно на условиях предоплаты). Правда, примерно половина всех клиентов относится к группе лиц с так называемыми "особыми нуждами" и платят гораздо меньше. Особые нужды по-литовски - это, к примеру, проживание в ветхом жилье. Из "экзотических" следует отметить государственную программу страхования ипотечных рисков в Южной Африке - кстати, действует она с 1989 года. Под ее действие подпадают исключительно заемщики с низким уровнем доходов - для них установлены минимальные страховые взносы, которые даже не покрывают операционных расходов страховщика.